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A Usucapião Extrajudicial – feita diretamente no registro de imóveis

por Airene José Amaral de Paiva

A Lei Federal nº 11.977, de 7 de julho de 2009 que regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida, ao tratar da legalização fundiária trouxe em seu conteúdo uma novidade jurídica até aqui pouco comentada, que de caráter restrito, por força de seus requisitos legais, irá num futuro próximo, retirar da informalidade muitos imóveis urbanos, principalmente os ocupados pela população de menor renda.

O capítulo III que trata da regularização fundiária de assentamentos urbanos definiu dois novos instrumentos de política pública que trarão enormes benefícios aos ocupantes – posseiros – de terras de domínio público ou privado. No conceito da própria Lei, a demarcação urbanística é o procedimento administrativo pelo qual, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses e a legitimação de posse o ato do Poder Público destinado a conferir título de reconhecimento de posse, objeto da demarcação urbanística, com identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse.

Com estes dois instrumentos inaugura-se na legislação brasileira a possibilidade de usucapião, sem a intervenção do Poder Judiciário, portanto de caráter extrajudicial, cujos procedimentos serão feitos diretamente no Registro de Imóveis a qual pertencer àquela posse demarcada administrativamente. Tal possibilidade veio a se somar às diretrizes gerais da política urbana já presentes no Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001) e fomentar o princípio do estimulo à resolução extrajudicial de conflitos (art. 48, IV da Lei em comento).

O auto de demarcação urbanística, elaborador pelo Poder Público, com os requisitos legais (Art. 56, § 1º, I da Lei 11.977/2009) servirá para a abertura da matrícula “ex novo” (Art. 57, § 5º da Lei em questão), quando constatado, por certidão do Oficial do Registro de Imóveis, a inexistência de matrícula referente ao imóvel demarcado, se caracterizando, assim, como forma de aquisição originária da propriedade, como ocorre nos casos de sentença declaratória de usucapião.

Aberta a matrícula será feito a averbação do auto de demarcação urbanística (Art. 167, II, 26 da Lei 6.015/73) e registrado a legitimação de posse (Art. 167, I, 41 da Lei 6.015/73), que constitui a partir deste momento direito em favor do detentor da posse para fins de moradia e com o decurso de 5 (cinco) anos será convertido em direito real de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião.

Tais novidades, consideradas avançadas, no trato da questão da regularização urbana, poderiam ter sido mais abrangentes, se o legislador não tivesse limitado o benefício para imóveis superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados), visto que, em muitos casos, os posseiros têm imóveis acima deste tamanho, onde habitam não uma família, mais várias, oriundas das relações de seus filhos, netos, etc.. Para poderem usar tais instrumentos, e obterem a usucapião extrajudicial, a saída será a utilização de fração ideal para cada um dos habitantes, quando a área for maior que o teto permitido pela legislação e torcer que pelo aperfeiçoamento da legislação seja flexionado este limitador de área. Portanto, usucapir sem intervenção do Poder Judiciário, já tem previsão legal, precisando agora que o Poder Público, em especial o Município, os Registradores de Imóveis, a sociedade como um todo se mobilizem para efetivamente instrumentalizar este grande avanço legislativo para tirar da ilegalidade uma grande parcela dos imóveis urbanos, principalmente nas grandes cidades.

Airene José Amaral de Paiva é notário, registrador e titular do 2º Ofício de Notas de Parnamirim/RN

Fonte: ANOREG/RN

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

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11 comentários em “A Usucapião Extrajudicial – feita diretamente no registro de imóveis

  1. Excelente abordagem, eis que em regra tal instituto não é muito conhecido e/ou utilizado, entretanto, pessoalmente, tendemos a analisá-lo com certa parcimônia e zelo, por inúmeras nuances que entendemos não serem cabíveis explicitar em íntegra no momento. Porém certo é que, a divulgação/transmissão de conhecimentos abre aos operadores do Direito a possibilidade de melhor prepararem-se em prol ou mesmo contrariamente as “novas” possibilidades. Pax et Lux.

  2. Essa será uma das grandes conquistas, com o advento da Lei 11.441/2007, das partilhas e divórcios através de escrituras públicas e também com a lei Lei n. 10.931/2004 , a de retificação de área extrajudicial. É um excelente caminhos para desjudicialização. Não tem razão ficar um processo tramitando, movimentando todo o aparato judicial, apenas para ter reconhecimento do que já é notório. O Cartório de Registro de Imóveis, é uma das fontes mais exatas e com maior possibilidade de reconhecer o direito com total segurança e credibilidade, além de contribuir para desafogar o judiciário. Haja vista, que é munido de fé pública e com isso responsável pelo que certifica, declara e registra.

    1. Dilma, concordo plenamente!
      Infelizmente há uma certa insegurança e até medo, pois a responsabilidade do Oficial de Registro de Imóveis aumentaria… Eles não estão aceitando muito bem essa ideia! Mas torço para que seja colocada em prática logo. Além de tornar as ações judiciais em curso mais céleres, em razão do menor volume, facilitaria muito para quem pode arcar com as custas de um procedimentos extrajudicial que, como sabemos, é mais oneroso.

  3. Sou advogado em SP e tenho a questão de um imóvel deixado pelos meus avós paternos em Natal/RN e o caso tem semelhança com artigo supra, vez que o caminho para regularização parece-me ser o da ação de usucapião. Já temos em mãos uma CERTIDÃO FUNDIÁRIA, expedida pela Prefeitura do Município de Natal. Por essa razão tenho maior interesse em receber os comentários e demais artigos relativos ao assunto em pauta.

  4. Boa noite!
    Por favor, poderia esclarecer-me se um Imóvel adquirido por usucapião incide Imposto de Renda para o vendedor? Minha tia vendeu um terreno para um construtor em 1997, somente por contrato. Ele construiu 04 sobrados, vendeu todos e desapareceu SEM passar as escrituras. Ela, pode transmitir à esses compradores por usucapião, sem precisar declarar imposto de renda?
    Obrigada desde já!

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