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STJ divulga entendimentos sobre usucapião de imóvel do SFH e ISS na construção civil

Via: Consultor Jurídico

O Superior Tribunal de Justiça disponibilizou cinco novos temas na Pesquisa Pronta, ferramenta de busca de temas jurídicos, organizados por ramos do Direito.

Direito Civil

De acordo com a jurisprudência do STJ, é impossível a usucapião de imóveis construídos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pertencentes à Caixa Econômica Federal.

Acerca da intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão extrajudicial nos contratos de alienação de coisa imóvel (conforme previsão do Decreto-Lei 70/66), o tribunal entende que essa intimação é necessária mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97.

A 2ª Seção do STJ firmou entendimento, sob o rito de recurso repetitivo, no sentido de ser legal a participação financeira do consumidor no custeio de construção de rede de eletrificação, tendo em vista previsão normativa de obras que deveriam ser custeadas pela concessionária, pelo consumidor, ou por ambos (Decreto 41.019/57).

Direito Tributário

A respeito da competência para cobrança do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre serviços de construção civil, o STJ já decidiu que, no tocante ao sujeito passivo da relação jurídica, o tributo é devido ao município onde se situa a obra, ainda que algumas atividades a ela relacionadas, como projetos e assessoramento, ocorram fora dos seus limites territoriais.

Direito Processual Civil

O tribunal entende não ser possível a denunciação de lide com base em discussão de fato inteiramente novo, estranho ao processo principal, apto a provocar uma lide paralela, a exigir ampla dilação probatória, o que tumultuaria a lide originária, indo de encontro aos princípios da celeridade e economia processuais, os quais esta modalidade de intervenção de terceiros busca atender. Além disso, eventual direito de regresso não estará comprometido, pois poderá ser exercido em ação autônoma. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Consultor Jurídico | www.conjur.com.br
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CNJ confirma que cartório pode homologar usucapião

Via: Diário da Amazônia

Agora haverá uma redução no prazo de tramitação dos processos, que chegavam a três anos nos casos mais simples na Justiça.

Obter a posse de uma propriedade por meio da usucapião ficou mais fácil. O plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) referendou, por unanimidade, a possibilidade de se fazer o processo diretamente nos cartórios.

Com a mudança, haverá uma grande redução no prazo de tramitação dos processos, que chegavam a três anos nos casos mais simples. A usucapião é o direito à propriedade de um bem após uso contínuo e prolongado.

Ele pode ser utilizado tanto para bens móveis quanto bem imóveis, exceto bens públicos. Existem diversos tipos de usucapião, entre eles os Bens Imóveis Extraordinária (Código Civil, artigo 1.238), Bens Imóveis Ordinária (Código Civil, artigo 1.242), Especial rural – (Constituição Federal, artigo 191 e Código Civil, artigo 1.239), Especial Urbana (Constituição Federal, artigo 183 / Código Civil, artigo 1.240), Bens móveis Ordinária (Código Civil, artigo 1.260) e Bens Móveis Extraordinária (Código Civil, artigo 1.261).

Em dezembro do ano passado, a Corregedoria do CNJ publicou o provimento 65 estabelecendo as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.

No texto, que passou por consulta pública desde 2016 fica esclarecido que é facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial.Caso opte pela extrajudicial, o cidadão deve ir a um cartório de Notas e obter a Ata Notorial descrevendo a situação do bem.

Com esse documento, ele deve ir a um cartório de registro de imóveis para obter um parecer. Caso o cartório de imóveis confirme que todos os requisitos foram preenchidos, ele já elabora o termo de posse por usucapião e faz a averbação no registro do imóvel.

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A autorização final do pleno do CNJ foi aprovada na 33ª Sessão, no processo 0007015-88. Nesta sessão, os conselheiros julgaram 29 dos 49 processos que estavam na pauta da 33ª Sessão Virtual, que se encerrou na tarde do dia 20 de abril. Os demais processos foram retirados de pauta por não haver decisão sobre o mérito e houve também um pedido de vistas.Nas sessões virtuais, os conselheiros usam uma plataforma virtual para indicar os seus votos, e a população pode acompanhar o processo pela internet, no Portal do CNJ.

Fonte: Diário da Amazônia | www.diariodaamazonia.com.br
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Inscrição de imóvel rural no Registro Torrens não afasta usucapião, diz STJ

Via: Jota

Para 3ª Turma, pedido de usucapião não é incompatível com matrículas do sistema de registro

A inscrição do imóvel rural no Registro Torrens, por si só, não inviabiliza o pedido de usucapião. Foi o que decidiu na última terça-feira (20/02), por unanimidade, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O Registro Torrens é uma inscrição somente permitida para imóveis rurais depois de um rigoroso processo especificado pela Lei nº 6.015/73. O instituto de origem australiana – que chegou ao Brasil em 1890 pelas mãos de Rui Barbosa e acabou não tendo grande adesão – tinha como objetivo proteger o dono em operações de transmissão da propriedade rural.

Para adquiri-lo, é preciso juntar documentos aptos a comprovar a propriedade do bem, sendo que a titularidade passa a ser considerada tão inequívoca que não pode mais ser impugnada por qualquer pessoa.

No caso analisado pelos ministros do STJ, um grupo de pessoas recorria de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que reconheceu a possibilidade de aquisição de seis terrenos em Porto Alegre por usucapião mesmo com a inscrição do imóvel do Registro Torrens.

No recurso especial 1.542.820/RS, o grupo que pleiteava a propriedade dos terrenos alegava que a inscrição no Registro Torrens tornaria os imóveis “insuscetíveis de usucapião”.

Para o relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “não há hesitação na doutrina a respeito da possibilidade de usucapir imóvel inscrito no Registro Torrens, mormente por se tratar de modo originário de aquisição de propriedade que independe de verificação acerca da idoneidade do título registrado e não envolve transferência de domínio”.

“Não procede a afirmação dos recorrentes de que o pedido de usucapião é incompatível com o sistema das matriculas dos imóveis usucapiendos inscritos no Registro Torrens”, disse o ministro.

Assim, diante da impossibilidade, segundo o ministro, de analisar cláusulas contratuais e reexaminar o contexto fático-probatório, concluiu pela impossibilidade de reformar a decisão do TJRS. Cueva foi acompanhado pela ministra Nancy Andrighi e pelos ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Paulo de Tarso Sanseverino.

Fonte: Jota | www.jota.info
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A usucapião rural na Constituição Federal de 1988 – Análise Sistêmica

Via: Ebeji

Tema de grande relevância para o vindouro concurso público de procurador federal, a usucapião especial rural tem seu suporte constitucional no art. 191 da Constituição do Brasil e disciplina legal na Lei 6.969/1981.

O direito agrário tem evoluído como província da Ciência Jurídica desde sua autonomia científica, ocorrida com a criação da primeira cátedra da disciplina na Universidade de Pisa (Itália), em 1922. Desde então os temas que circundam a propriedade imobiliária rural passaram a despertar interesse da comunidade jurídica.

Intimamente relacionada com a função socioambiental e laboral da propriedade rural (princípio por nós didaticamente nomeado e que teremos a oportunidade de discorrer em textos futuros aqui no blog), a usucapião especial rural visa a promover o correto uso, parcelamento e ocupação do solo agrário por meio de uma forma de aquisição originária da propriedade também denominada pela doutrina de prescrição aquisitiva (em contraste com as espécies usuais de prescrição da pretensão de direito subjetivo, denominadas de prescrições extintivas), a usucapião é gênero que comporta diversas espécies: ordinária (Código Civil, art. 1.242); extraordinária (Código Civil, art. 1.238); por abandono do lar (Código Civil, art. 1.240-A); especial urbana (Constituição do Brasil, art. 183); urbanística ou coletiva (Estatuto da Cidade, art. 10); e a especial rural (Constituição do Brasil, art. 191), objeto do presente texto.

Os requisitos constitucionais para aquisição do direito à propriedade por usucapião especial rural são: a) inexistência de outra propriedade imobiliária, urbana ou rural, em nome do titular; b) lapso temporal de cinco anos ininterruptos; c) ausência de oposição à posse; d) bem imóvel em zona rural como objeto da usucapião; e) área não superior a 50ha (hectares – equivalente a 500.000m²); f) produtividade do imóvel implementada pelo trabalho do titular ou de sua família; g) fixação de moradia do titular no bem imóvel objeto da usucapião.

No tocante ao requisito de ausência de oposição à posse, verifica-se que é bem mais flexível que os tradicionais requisitos para a usucapião ordinária (posse mansa e pacífica, com justo título e boa-fé). A mera ausência de oposição, ainda que sem justo título ou mesmo em posse exercida de má-fé, permitiria em tese a declaração de usucapião especial rural.

Outrossim, há que se mencionar a divergência existente entre o art. 191 da Constituição do Brasil e o art. 1º da Lei 6.969/1981, no tocante à área objeto de usucapião especial rural: enquanto a norma infraconstitucional apresenta o patamar de 25ha, a Constituição de 1988 apresenta o patamar de 50ha. Ora, a antinomia aparente é facilmente solucionada pelo critério hierárquico do texto da Lex Mater, sendo válido o patamar de 50ha e afastado o art. 1º da Lei 6.969/1981, não recepcionado pela atual ordem constitucional.

Espero que os alunos tenham apreciado o texto e que lhes seja útil nos estudos dirigidos para concursos públicos, mormente os que exigem o direito agrário como disciplina autônoma ou em tópicos no conteúdo programático editalício. Um cordial abraço a todos e bons estudos!

Fonte: Ebeji | www.blog.ebeji.com.br
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Oeste paulista registra primeiro imóvel com base na lei da Usucapião Extrajudicial

Via CNBSP

Segundo dados do Ministério das Cidades, 80% das propriedades estão irregulares no Brasil

No dia 12 de janeiro, o Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Osvaldo Cruz foi responsável por registrar o primeiro imóvel com base na lei da usucapião extrajudicial da comarca e de todo o Oeste Paulista, região que compreende mais de 100 municípios. Na ocasião seguiu-se o que foi determinado pelo Art. 216-A do novo Código de Processo Civil (CPC), aprovado em 2015, que admite o pedido de reconhecimento administrativo da posse a partir da apresentação da ata notarial lavrada pelo notário da circunscrição em que se localiza o imóvel. O ato foi lavrado pelo Tabelião de Notas de Parapuã.

O requerente da usucapião extrajudicial possuía um imóvel urbano há mais de 23 anos sem que lhe fosse declarada a propriedade. Sendo assim, em 18 de março de 2016, representado por um advogado a parte compareceu perante o Tabelião de Notas de Parapuã, acompanhada de três testemunhas que traziam consigo provas documentais de que conheciam o caráter ad usucapionem da sua posse e declararam perante o notário serem verdadeiras suas declarações.

Após ouvir cada um dos comparecentes, verificando pelos seus sentidos cada um dos documentos e declarações em sua presença exibidos e prestados, o tabelião lavrou a ata notarial que mais tarde resultaria a declaração de sua propriedade.

A instituição da usucapião notarial é considerada por especialistas um avanço para a regularização da propriedade em São Paulo. Segundo dados do Ministério das Cidades, 80% das propriedades estão irregulares no Brasil.

“Após esses meses de atividade jurídica conjunta entre todos os operadores do Direito envolvidos, concluímos que a usucapião extrajudicial é um avanço legislativo tanto para nosso sistema registral e notarial quanto para a coletividade, destinatária do serviço público célere, com segurança jurídica e sempre eficaz”, destaca o Tabelião de Notas de Parapuã, Clóvis Tenório Cavalcanti Neto.

Fonte: CNBSP | www.cnbsp.org.br
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Justiça devolve imóvel a vendedor 16 anos após contrato não cumprido pelo comprador

Via Jusbrasil

A juíza de direito Vera Regina Bedin, da 1ª Vara Cível de Itajaí, decretou a resolução de contrato firmado no ano 2000 entre imobiliária e um cliente, por inadimplência do comprador. A sentença prevê ainda que outra pessoa, atualmente na posse do imóvel, deixe o local em 90 dias, sob pena de desocupação forçada com uso de aparato policial.

O ocupante terá de pagar aluguel pelos meses em que permaneceu no local, a contar da notificação em novembro de 2011 até a efetiva saída. A imobiliária, por sua vez, deve indenizá-lo pelas benfeitorias que realizou no terreno. O ocupante não poderá reter ou levantar as benfeitorias realizadas. Tanto os valores dos aluguéis como das melhorias serão fixados em liquidação de sentença, e foi facultada às partes a compensação das quantias.

O comprador não adimpliu o contrato desde o final do ano 2000; afirmou que, em meados de 2001, mudou de residência e devolveu o imóvel à autora. A magistrada, contudo, não vislumbrou a devolução do imóvel à demandante, “até porque, se existisse, a demandante não teria ingressado com esta ação, pois teria vendido o imóvel formalmente a outrem”.

A contestação não veio acompanhada de qualquer documento. “O que se conclui do amealhado”, acrescentou a juíza, é que o comprador “não pagou as parcelas avençadas pela compra do imóvel e o repassou a outrem […] sem a interveniência do real proprietário vendedor […] e, pior, sem quitar as parcelas que devia”.

O morador atual alegou usucapião, já que estaria no imóvel desde 2003. A tese não foi acatada, pois a mera permissão do proprietário para a utilização do imóvel como moradia impede a configuração da posse para fins de usucapião (Autos n. 0007158-52.2009.8.24.0033).

Fonte: Jusbrasil | www.winniempdasilva.jusbrasil.com.br
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A Usucapião em bem de familia e os direitos das mulheres face ao programa Minha Casa Minha Vida

Via Jus Brasil

O Direito à moradia se tornou um direito universal, aceito e aplicável em todas as partes do mundo como fundamental para a vida das pessoas a partir da Declaração Universal dos Direitos Humanos, de 1948 e ratificado pela Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988.

No Brasil nas últimas décadas, diante do crescimento populacional e urbano desproporcionais ao número de moradias construídas, o Governo Federal cria políticas para concretizar o direito fundamental à moradia.

Diante deste enorme desafio na estruturação de políticas habitacionais, o Governo Federal lançou o Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho 2009, criado para construir unidades habitacionais ou reformar imóveis.

O beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida é o grupo familiar, definido como unidade nuclear composto por um ou mais indivíduos. Podem ser beneficiadas pelo programa a Família Unipessoal (como pessoas solteiras ou viúvas), a Família Matrimonial (proveniente do casamento) ou a Família informal (união estável), todas com ou sem filhos.

Em 08 de março de 2012, a Presidenta Dilma Rousseff adotou a Medida Provisória 561, publicada no Diário Oficial da União, que entre outras disposições, acrescentou o artigo 35-A à Lei nº 11.977, de 07 de julho 2009 (PMCMV).

Portanto, o referido artigo dispõe que a propriedade de imóvel adquirido na constância de casamento ou união estável, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, será registrada em nome da mulher ou a ela transferida em caso de dissolução da união estável, separação ou divórcio, excluindo-se os casos que envolvessem recursos do FGTS.

Observa-se que o imóvel é transferido ao marido ou companheiro, ou registrado em seu nome, quando a guarda dos filhos do casal for atribuída exclusivamente a ele.

Inicialmente cumpre destacar a importância dos direitos conquistados pela mulher notadamente a partir do século passado, através das modificações ocorridas nos diplomas legais. Historicamente, no caso da família, o modelo foi predominantemente patriarcal, onde mulher e filhos sempre estiveram submissos ao homem.

A mulher conseguiu seu espaço na sociedade como cidadã, conquistando a formalização da igualdade de condições com o homem, após lutas em busca de sua emancipação.

Entretanto, a inclusão do artigo 35-A na lei 11.977 de 2009, confrontam os princípios consagrados na Constituição Federal de 1988, quais sejam, o Princípio da Igualdade e da Dignidade da Pessoa Humana.

Nesse contexto, podemos traçar um panorama geral da concepção do direito à moradia como um direito fundamental e social, analisar as políticas empregadas ao longo das últimas décadas para fazer cumprir esse direito, bem como demonstrar que as recentes alterações instituídas confrontam os preceitos fundamentais previstos na Constituição Federal de 1988.

O artigo 1.240-A do Código Civil de 2002 trouxe a usucapião familiar, a qual é caracterizada sobre a cota-parte do imóvel na qual o companheiro ou cônjuge que abandonar o lar sofrerá a perda de sua cota, não sendo proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural e que permaneça durante o prazo de dois anos ininterruptos na posse mansa e pacífica do bem sem que haja um litígio com aquele cônjuge ou companheiro que saiu do lar.

Apesar de entendimentos de que a Constituição Federal veda qualquer tipo de discriminação em função do sexo e, a permissão de que o ex-marido ou ex-companheiro mantenha o título da propriedade do imóvel apenas quando a guarda dos filhos seja atribuída exclusivamente a ele poderá ser meio de cercear direitos constitucionalmente garantidos.

Por outro lado se observa a dificuldade de um cônjuge com guarda dos filhos obter meios e garantias para possuir um imóvel, o que também não estará em consonância com a Constituição quanto a proteção a família.

Portanto, a entrega de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida a apenas um dos cônjuges, sendo que na maioria dos casos o bem passa para o nome da mulher, ou aquele que tenha a guarda dos filhos é meio de viável concomitantemente com o uso de usucapião familiar previsto no artigo 1.240-A do Código Civil.

Fonte: Jus Brasil | www.jpsm.jusbrasil.com.br
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Hipoteca de imóvel não invalida obtenção de usucapião

Via Jusbrasil
Por Bernardo César Cousa

Os herdeiros financiaram o imóvel e pleiteavam que esse fator interrompesse o prazo de 20 anos de posse ininterrupta sem contestação necessário para o pleito de usucapião

A hipoteca de imóvel não inviabiliza pedido de usucapião extraordinário feito por terceiro. Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o REsp 1.253.767 e reestabeleceu a sentença de primeiro grau, que reconheceu o direito de um cidadão registrar em seu nome imóvel onde ele residiu por mais de 20 anos ininterruptos.

No caso citado, a discussão era sobre a validade dos pré-requisitos para a declaração de usucapião do imóvel. Nesse meio tempo, os herdeiros financiaram o imóvel e pleiteavam que esse fator interrompesse o prazo de 20 anos de posse ininterrupta sem contestação necessário para o pleito de usucapião.

Posse mansa

Os ministros entenderam também que a promessa feita ao morador pelo pai dos atuais herdeiros de que o imóvel seria doado ao morador caracteriza a condição de posse mansa (quando não há contestação) e de “ânimo de dono” (quando o morador ocupa o imóvel tendo expectativa real de ser proprietário).

Segundo o relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, nesse caso estão presentes os requisitos necessários para que o recorrente pudesse pleitear a usucapião do imóvel.

O caso envolve dois tipos de contestação, de acordo com os ministros: se era possível comprovar que o imóvel tinha sido prometido para o recorrente e, independentemente disso, se haviam fatores para legitimar o pedido de usucapião.

Promessa

Em 1963, um cidadão do interior do Paraná fez proposta ao recorrente de que este cuidasse dos sogros do primeiro, enquanto residindo no imóvel objeto do pedido. Em troca, o imóvel seria doado. Posteriormente, o autor da proposta faleceu sem ter completado a doação. Durante todo o período, o recorrente residiu no local sem qualquer tipo de contestação, inclusive pagando tributos como IPTU e energia elétrica.

O fato de os donos terem hipotecado o imóvel em questão não constitui óbice ao pleito da usucapião, na avaliação dos ministros. “O perito pode ter ido avaliar o imóvel e ter tirado fotos sem o conhecimento do morador”, argumentou o ministro João Otávio de Noronha ao defender que esse fato não gerou interrupção no período de ocupação sem contestação do imóvel.

O pedido inicial é de 1997, e em primeira instância o pleito foi atendido. Já o acórdão redigido pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) reformou a sentença, sob a alegação de que não estavam comprovados os requisitos para pleitear a usucapião (posse por 20 anos sem contestação ou interrupção). O entendimento do TJ é que a hipoteca do imóvel constituiu interrupção na posse, já que o imóvel foi avaliado e vistoriado.

Com a decisão do STJ, a sentença de primeira instância foi reestabelecida.

Fonte: Jusbrasil | www.bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br
Por Bernardo César Cousa
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Usucapião: Tempo para ter direito a imóvel começa a contar a partir da primeira posse

Via Registradores | www.iregistradores.org.br

O tempo para ter direito à propriedade de um imóvel em uma ação de usucapião começa a contar a partir da primeira posse. Assim o atual posseiro pode somar ao seu tempo de posse o período anterior em que outros posseiros permaneceram no imóvel. O entendimento foi aprovado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar uma ação de usucapião de uma fazenda em Minas Gerais.

Usucapião é quando alguém ocupa um imóvel vazio e o tempo passa sem que o dono reclame. Em uma definição técnica, é um modo de aquisição de uma propriedade pela posse direta sobre imóvel, de forma contínua e pacífica, ou seja, sem ser contestada.

No julgamento da causa no STJ, o ministro João Otávio de Noronha salientou que, caso a propriedade de determinada área rural troque de mãos, ao longo do tempo, sem que haja contestação, o atual posseiro pode acrescentar todo esse período a seu favor numa ação judicial.

“Se, por uma cadeia de contratos, foram sendo cedidos os direitos hereditários sobre determinada área de terra rural e, ao longo do tempo, foi sobre ela exercida a posse ininterrupta, mansa e pacífica, sem nenhuma oposição, é possível acrescer esse tempo ao do atual posseiro para fins de aferição do decurso do lapso prescricional aquisitivo”, afirmou o ministro.

Noronha ressaltou que usucapião é um direito à propriedade de um imóvel que não depende da relação jurídica, como um contrato, acerto verbal ou acordo, com o anterior proprietário. Preenchido os requisitos que a lei determina, o atual posseiro passa a ter direito à propriedade do imóvel mediante a usucapião.

No julgamento no STJ, a Terceira Turma manteve a decisão do juiz de primeira instância, que havia sido revista pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), confirmando o direito do autor da causa à propriedade de uma fazenda de cerca de 34 hectares no município de Belo Oriente, na região do Vale do Aço, a cerca de 250 quilômetros de Belo Horizonte.

Os ministros do STJ entenderam que, embora o atual posseiro tenha sido notificado da arrematação (expropriação forçada de bens penhorados, mediante pagamento) de parte da fazenda, em 1998, no documento de notificação não constava advertência expressa de que se destinava a interrupção do prazo da usucapião. Os ministros acrescentaram ainda que, quando houve a notificação, o posseiro estava no local há 18 anos, considerando a soma de sua posse com a de seu antecessor, tempo mais do que suficiente para adquirir a fazenda por usucapião.

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O usucapião extrajudicial no novo Código de Processo Civil

Via Consultor Jurídico | www.conjur.com.br

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) regula, em seu artigo 1.071,[1] um procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis. O dispositivo não cria o usucapião administrativo, pois o artigo 60 da Lei 11.979/09[2] — Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida — já previa uma figura similar para detentores de título de legitimação de posse. O que há de novo, contudo, é a generalização do procedimento a qualquer suporte fático de usucapião em que haja consenso, ampliando sensivelmente o âmbito de aplicação do instituto.

Com base no artigo 1.071, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passa a ser acrescida do artigo 216-A, que regula o procedimento do usucapião a ser requerido perante o oficial de registro de imóveis.

O instituto se insere no fenômeno da desjudicialização ou extrajudicialização do direito, caracterizado pelo deslocamento de competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais, notadamente as serventias notariais e registrais (confira-se Veronese, Yasmim. Leandro; Silva, Caique Leite Thomas da. Os notários e registradores e sua atuação na desjudicialização das relações sociais. Revista dos Tribunais. São Paulo: Revista dos Tribunais, vol. 4/2014, p. 65).

O movimento legislativo em questão busca atribuir aos notários e registradores a solução de questões em que há consenso e disponibilidade de direitos envolvidos, colaborando com o objetivo de agilizar a atividade jurisdicional.

Notários, ou tabeliães, e oficiais de registros públicos, ou registradores, são profissionais do direito, admitidos mediante concurso público, para exercer atividade notarial e registral mediante delegação e fiscalização do Poder Público, em caráter privado.[3] Dotados de fé pública, prestam serviços públicos voltados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia de atos jurídicos (CF, artigo 236; Lei 8.935, artigos 1º a 3º).

Há importantes antecedentes legislativos de extrajudicialização, como a retificação extrajudicial de registro imobiliário (Lei 10.931/04), o divórcio e o inventário extrajudiciais (Lei 11.441/07), a consignação em pagamento extrajudicial (artigo 890 do CPC, com redação da Lei 8.951/94), a conciliação em serventias extrajudiciais (vide provimento 12/2013, da Corregedoria-Geral de Justiça do Ceará, que também trata de mediação), entre outros.

O usucapião extrajudicial será requerido pelo interessado ao registrador de imóveis da situação do bem. A ele compete conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro do usucapião, se forem provados os seus requisitos legais e não houver litígio. A escolha pela via extrajudicial cabe à parte, que poderá optar por deduzir o seu pedido em juízo se assim preferir, ainda que não haja litígio.

O procedimento se inicia a requerimento do usucapiente, respeitando o princípio da instância que rege o direito registral imobiliário (vide Carvalho, Afrânio de. Registro de imóveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, pp. 269-289). A parte deverá estar assistida por advogado, exigência legal decorrente da complexidade do ato postulatório. À petição será acostada a prova documental pré-constituída, para comprovar a posse prolongada pelo tempo exigido no suporte fático de usucapião invocado, bem como as certidões negativas de distribuição, que comprovam a natureza mansa e pacífica da posse.

Sobre os documentos a serem apresentados, inclui-se o justo título, se houver, prova da quitação de tributos e taxas e quaisquer outros que evidenciem a posse, como contratos de prestação de serviço no imóvel, correspondências, etc. O legislador faz referência ainda à apresentação de ata notarial como meio de prova. A ata notarial, regulada no artigo 384 do novo CPC, é o instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contato por meio de seus sentidos (Brandelli, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. 4 ed. São Paulo: Saraiva, 2011, pp. 344-373), decorrendo da função tipicamente notarial de autenticar fatos (Lei 8.935/94, artigo 6º, inciso III). É lavrada por tabelião de notas de livre escolha da parte (e não pelo registrador de imóveis perante o qual corre o procedimento de usucapião) e acompanhará o requerimento. Difere da escritura declaratória porque, nesta, é um terceiro que atesta o fato perante o tabelião, que colhe a manifestação de vontade e a formaliza. Assim, para lavrar a ata, o notário ou seu preposto devidamente autorizado deverá se deslocar até o imóvel e lá poderá verificar a exteriorização da posse, diante das circunstâncias do caso. Nada obsta a que testemunha da posse do requerente compareça ao tabelionato e declare sob as penas da lei os fatos que presenciou, sendo a escritura declaratória lavrada e apresentada ao oficial de registro de imóveis.

O requerimento também deverá ser acompanhado da planta do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica. A ART é a prova de que a planta e o memorial foram elaborados por profissional habilitado perante o conselho profissional competente. A planta ainda desempenha uma importante função, pois é nela que os confinantes e os titulares de direitos sobre o imóvel usucapiendo assinam, manifestando sua anuência ao pedido e caracterizando o consenso no usucapião.

Recebida a petição, devidamente instruída, o oficial de registro procederá à prenotação no livro de protocolo e a autuará. Se falta algum documento, formulará nota devolutiva entregue ao requerente, para que supra a ausência. Se algum interessado não tiver assinado a planta, procederá à sua notificação, para que se manifeste em quinze dias. Deverá ainda notificar a Fazenda Pública, municipal, estadual e federal, para deduzir eventuais impugnações em igual prazo de quinze dias. Em seguida, publicará edital em jornal de grande circulação, às expensas do requerente, para dar ciência a terceiros que, em prazo de trinta dias, poderão impugnar o pedido.

A impugnação da Fazenda Pública consiste em alegar que o imóvel é público, se for o caso, e portanto inusucapível (neste sentido, neste sentido, Miranda, Francisco Cavalcanti Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: Forense, tomo XIII, 1977, pp. 381-382). Os terceiros poderão apresentar quaisquer impugnações contrárias à consumação do usucapião, enquanto que aos confinantes ou titulares de direitos reais sobre o imóvel notificados cabe impugná-lo ou prestar a anuência que não foi outorgada mediante assinatura na planta. As manifestações deverão ser deduzidas por escrito e protocoladas perante a serventia extrajudicial.

Vale ressaltar um ponto importante da regulamentação normativa: se o confinante ou titular de direitos reais não se manifestar, não se presume sua anuência. A solução adotada é oposta à vigente na retificação extrajudicial, em que o silêncio do confinante notificado implica concordância tácita (Lei de Registros Públicos, artigo 213, parágrafo 5º). Com a cautela legislativa, a segurança jurídica foi privilegiada em detrimento da efetividade. Um estudo estatístico que analise o número de retificações administrativas em comparação com o de contestações judiciais posteriores pode servir para confirmar a solução do novo artigo 216-A, ou para indicar a necessidade de sua reforma posterior.

Prevê o legislador ainda que o registrador poderá realizar diligências in loco, para elucidar dúvidas que tenham restado da análise da documentação. Esta faculdade do delegatário deve ser exercida com a necessária cautela, pois ordinariamente o oficial não tem formação técnica em engenharia e a inspeção deve se proceder dentro do que é possível verificar sem essa habilitação específica (neste sentido, CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 494).

Se qualquer das partes interessadas apresentar impugnação, o registrador remeterá os autos ao juízo competente, para apreciação. Nesse caso, cabe a emenda da inicial, para ajustá-la às exigências do processo judicial. Se a documentação é insuficiente e o requerente não se conformou com as exigências formuladas, pode requerer a suscitação de dúvida (Lei de Registros Públicos, artigo 198), para que o juiz decida, no âmbito administrativo.

Se não há impugnação ou nota devolutiva desatendida, caberá ao registrador apreciar o pedido. A decisão do registrador pressupõe a qualificação, atividade administrativa vinculada privativa de profissional do direito em que são examinados os títulos apresentados a registro e verificado o preenchimento dos requisitos legais do ato registral No procedimento de usucapião extrajudicial, se a qualificação for positiva, o oficial procederá ao registro da aquisição do direito real na matrícula. Se o imóvel não for matriculado, efetuará a abertura da matrícula e o registro, seu primeiro ato. Se negativa, terá de fundamentar a decisão, indicando quais dos requisitos legais não foi atendido. A decisão que negar o pedido administrativo não obsta o ingresso com ação judicial de usucapião.

Sem prejuízo de possíveis e legítimas críticas a algumas das opções do legislador, o procedimento extrajudicial parece estar apto a atribuir solução mais ágil e eficiente ao usucapião consensual e a se tornar um instrumento tão útil quanto são o inventário, o divórcio e a retificação desjudicializados, contribuindo para legalizar situações consolidadas e promover regularização fundiária.

Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Lisboa, Girona, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC e UFMT).

[1]“A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:´Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, pelos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem da posse, continuidade, natureza e tempo, tais como o pagamento dos impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel.§ 1º O pedido será autuado pelo registrador; prorroga-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido.§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, este será notificado pelo registrador competente, para manifestar seu consentimento expresso em quinze dias, interpretado o seu silêncio como discordância; a notificação pode ser feita pelo registrador pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, para que se manifestem, em quinze dias, sobre o pedido. A comunicação será feita pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou, ainda, pelo correio, com aviso de recebimento.§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que podem manifestar-se em quinze dias.§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.§ 6ºTranscorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta lei. § 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. § 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. § 10. Em caso de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.´”

[2] Art. 60. Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal. § 1o Para requerer a conversão prevista no caput, o adquirente deverá apresentar: I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que caracterizem oposição à posse do imóvel objeto de legitimação de posse; II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas. § 2o As certidões previstas no inciso I do § 1o serão relativas ao imóvel objeto de legitimação de posse e serão fornecidas pelo poder público. § 3o No caso de área urbana de mais de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), o prazo para requerimento da conversão do título de legitimação de posse em propriedade será o estabelecido na legislação pertinente sobre usucapião.

[3] Notários e registradores não exercem cargo ou emprego público (neste sentido, STF, ADIN 4.641-SC, rel. Min Teori Zavascki, julg. 11/03/15) . O regime de delegação a eles aplicado é semelhante ao da concessão de serviços públicos, mas tem pontos peculiares. Entre outros: (a) é precedido de concurso público de provas e títulos, não de licitação; (b) é exercido pela pessoa física, mediante responsabilidade pessoal, não por pessoa jurídica.

Postado por: GBC Engenharia – Perícias e Consultoria | www.gbcengenharia.com.br

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