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Unicamp tem projeto que reduz custo para a regularização das terras no país

Pesquisadores usam Receptor GNSS para a realização do georreferenciamento – Foto: Divulgação

Via: Diário do Interior

Uso de tecnologia e acordo com os Cartórios de Registro de Imóveis já beneficiaram 50 famílias em projeto piloto realizado no Mato Grosso

O custo da regularização das terras e dos imóveis no Brasil e toda a burocracia necessária para receber o título de uma propriedade são impedimentos para que muitos brasileiros sejam os donos, de fato, de seu pedaço de chão. Mas iniciativas inovadoras, como a realizada em Tangará, no Mato Grosso, mostram que esse cenário pode ser mudado.

Por meio da aplicação de uma metodologia simplificada e mais ágil desenvolvida pela agência holandesa Kadaster – e batizada de Projeto “Fit for Purpose” (na tradução literal: adequado ao propósito) – foi possível o reconhecimento extrajudicial da usucapião, permitindo a regularização de terras de 50 propriedades de agricultores familiares no início deste ano.

Por isso, o Grupo de Governança de Terras (GGT) do Instituto de Economia (IE) da Universidade de Campinas (Unicamp), participante ativo do projeto, propõe a sua aplicação em todo o território nacional para agilizar a regularização das áreas rurais.

Tecnologia mais barata

Para a simplificação do trabalho de campo, visando o levantamento georreferenciado das propriedades, foram utilizados tablets e equipamentos de navegação via satélite (Receptor GNSS), suficientes para permitir a elaboração da planta e do memorial descritivo dentro das exigências técnicas de precisão previstas pelo Incra, primeiro passo para a regularização das áreas.

“A finalidade do trabalho realizado em Tangará da Serra (MT) foi promover um projeto piloto para oferecê-lo como um modelo para todo o país. Os resultados positivos desse trabalho vêm despertando o interesse dos agentes envolvidos na regularização fundiária no Brasil e no exterior”, explica o professor Bastiaan Philip Reydon, coordenador do GGT da Unicamp.

Com base no projeto de Tangará da Serra, foi desenvolvida pela equipe de Governança de Terras da Unicamp uma metodologia de Regularização Fundiária, com base na Lei 13.465/17, para regularizar áreas de posse mansa e pacífica que se enquadrem no escopo da usucapião.

“Esse trabalho pode ser realizado para buscar a formalização dos imóveis junto aos cartórios de registro. Esses bons resultados também servirão para que sejam propostas aos órgãos governamentais mudanças na legislação para facilitar as regras e os procedimentos de regularização fundiária no país”, explica o professor Bastiaan.

Esta e outras iniciativas serão apresentadas no “IV Seminário Internacional de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico: Regularização Simplificada”, que começa nesta segunda-feira, dia 4 e segue até o dia 6 de junho, no auditório do Instituto de Economia da Unicamp, em Campinas, interior de São Paulo. O patrocínio do Seminário é da Fibria Celulose S/A e da Suzano Papel e Celulose.

Parcerias

O projeto piloto foi possível graças à parceria envolvendo o Grupo de Governança de Terras do Instituto de Economia da Unicamp, os Cartórios de Registro de Imóveis de Tangará da Serra (MT) e a Agência de Cadastro, Registo Predial e Cartografia dos Países Baixos (Kadaster). A Kadaster trouxe para o Brasil as bases do Programa LAND, uma iniciativa do Ministério dos Negócios Estrangeiros da Holanda, já utilizada em países da África, da Ásia e das Américas para aumentar a segurança dos direitos sobre terras e propriedades em todo o mundo.

Para o professor Bastiaan Philip Reydon, coordenador do GGT da Unicamp, o projeto piloto de Tangará da Serra mostrou ser possível o uso de um modelo de regularização mais ágil, barato e dentro do conceito da Lei nº 13.465/2017 para facilitar as normas para o registro das propriedades.

“A lei estabelece que o primeiro registro é gratuito, ou seja, que o proprietário não precisa pagar pelo processo no cartório. Graças à parceria com o cartório da cidade, pelo menos num primeiro momento, 50 famílias já foram beneficiadas e, agora, são donas de seus imóveis”, diz.

O projeto também mostrou que equipamentos mais simples para a realização do georreferenciamento, como o Receptor GNSS, são eficientes e têm o mesmo grau de precisão na medição do que outras máquinas, como os drones. “O estudo apontou, ainda, a importância do envolvimento e a necessidade de parceria com os proprietários. A participação efetiva deles permitiu mais agilidade nas ações”, conta Reydon.

Informações

  • IV Seminário Internacional de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico: Regularização Simplificada
  • Data: 4 a 6 de junho de 2018
  • Local: Instituto de Economia (IE) da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), que fica na Rua Pitágoras, nº 353, Cidade Universitária, Campinas (SP)
  • Informações: governancadeterras.com.br
  • Patrocínio: Fibria Celulose S/A e Suzano Papel e Celulose.

Fonte: Diário do Interior | www.diariodointeriorsp.com.br
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Registro de imóveis, reserva legal e CAR seis anos após ‘novo’ Código Florestal

Via: Jota

Interação entre registro de imóveis e instituto da reserva legal continua intensa após Cadastro Ambiental Rural

Há cerca de seis anos era publicada a Lei Federal nº 12.651/2012, que revogou a Lei Federal nº 4.771/19651 e (re)codificou as normas florestais. O novo Código Florestal alterou substancialmente as regras aplicáveis ao registro (lato sensu) da Reserva Legal florestal, que, historicamente, era feito na matrícula do imóvel da Serventia Registrária competente.

Introduziu-se o Cadastro Ambiental Rural (CAR), registro eletrônico e centralizador das informações concernentes à Reserva Legal, com o aparente abandono do sistema registral imobiliário.

Dizemos aparente porque o Registro de Imóveis ainda permanece como importante veículo centralizador das informações relativas à Reserva Legal, com reflexos significativos na propriedade imobiliária.

Reserva legal

Todo imóvel rural está sujeito à obrigação de constituição de reserva legal, com a designação de determinado percentual da sua área como de uso perpetuamente limitado para a conservação da vegetação nativa ou para a recomposição de vegetação, caso tenha ocorrido o desmatamento.

Até o advento do atual Código Florestal, a Reserva Legal era considerada constituída com a celebração de termo de compromisso com a autoridade ambiental, cuja publicidade era garantida com a sua averbação na matrícula do respectivo imóvel.

Cadastro Ambiental Rural (CAR)

A partir da vigência do atual Código Florestal, a inscrição da área de Reserva Legal passou a ser realizada no Cadastro Ambiental Rural (CAR), registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para imóveis rurais. A averbação da Reserva Legal na matrícula imobiliária passou, então, a ser facultativa.

Após algumas prorrogações do prazo, a inscrição no CAR deverá ser realizada até 31/05/2018.

Quando da inscrição do imóvel rural no CAR, o interessado deverá identificar o imóvel por meio de planta e memorial descritivo, com a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel.

Além disso, deverá indicar a localização da Reserva Legal dentro do imóvel, exceto nos casos em que a Reserva Legal já tenha sido averbada na matrícula do imóvel e em que essa averbação identifique o perímetro e a localização da Reserva Legal.

Após o procedimento declaratório de inscrição no CAR, as informações prestadas pelo interessado serão apreciadas e aprovadas pelo órgão ambiental estadual competente.

A ausência da inscrição no CAR e as consequências registrais

A ausência de inscrição no CAR dentro do prazo legal impossibilita o interessado de usufruir dos benefícios da regularização ambiental, como o instituto da compensação e a suspensão das sanções administrativas e penais decorrentes de tal ilegalidade.

O interessado também ficará impedido de acessar créditos agrícolas junto a instituições financeiras privadas e públicas e, em tese, estará sujeito às penalidades previstas no Decreto Federal nº 6.514/2008, conforme a tipificação estabelecida pela Lei Federal nº 9.605/2008 (Lei dos Crimes Ambientais), tais como multas e embargos.

No Estado de São Paulo, sem a inscrição no CAR, mesmo antes de sua obrigatoriedade prevista para 31/05/2018, o interessado não poderá promover retificações de registro, desmembramentos, unificações, ou outros atos registrais que acarretem a modificação da figura geodésica dos imóveis. Também não será possível o registro de servidões de passagem sobre imóveis rurais que não tenham sido inscritos no CAR, visto que a faixa da servidão poderia se sobrepor a áreas ambientalmente protegidas.

As referidas restrições presentes nas normas paulistas só não serão aplicadas nas situações em que houver sido celebrado, com o órgão competente, termo de responsabilidade de preservação de Reserva Legal ou outro termo de compromisso relacionado à regularidade ambiental do imóvel.

Programa de Regularização Ambiental (PRA)

Se houver a necessidade de regularização da Reserva Legal juntamente com o CAR, o interessado deverá aderir ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) e apresentar o projeto de recomposição de áreas degradadas. Apenas após a homologação desse projeto pelo órgão ambiental é que a localização da Reserva Legal será confirmada.

Vale observar que, no Estado de São Paulo, os efeitos da Lei Estadual nº 15.684/2015, que regula o PRA e os respectivos projetos, foram suspensos por conta de liminar concedida na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 2100850-72.2016.8.26.0000, em trâmite perante o órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Conceito de imóvel rural para fins do CAR

O novo Código Florestal não define expressamente o conceito de imóvel rural para fins da espacialização da Reserva Legal.

Na sistemática do Código Florestal anterior, o imóvel rural tinha como referência a matrícula imobiliária, de maneira que o cômputo do percentual do imóvel destinado à área de Reserva Legal era realizado de acordo com os elementos nela constantes.

Segundo a Instrução Normativa 2/2014 do Ministério de Meio Ambiente, que regulamentou o CAR no âmbito nacional, o imóvel rural é definido como o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.

Entende-se, portanto, que, sendo a área do imóvel contígua, este é considerado uno para fins do CAR, ainda que composto por diversas matrículas imobiliárias. Ou seja, é possível a situação em que um CAR contemple diversas matrículas, não sendo obrigatória a coincidência e total identidade entre a matrícula e o CAR.

Publicidade registral imobiliária do número do CAR, da Reserva Legal e da informação de compensação de Reserva Legal

Há uma forte tendência legislativa e jurisprudencial no sentido de valorizar a publicidade de informações ambientais nas matrículas dos imóveis.

O que se defende é que a publicidade das informações ambientais é mais efetiva por meio dos Registros de Imóveis que, além de terem uma função socioambiental, constituem repositório seguro e perene das informações concernentes a imóveis.

Por isso, mesmo após a entrada em vigor do novo Código Florestal a sistemática de averbações de informações ambientais na matrícula imobiliária permanece relevante.

Averbação do número do CAR

No Estado de São Paulo, exceto em situações em que haja a modificação da figura geodésica do imóvel ou para a constituição de servidões de passagem, a averbação do número de inscrição no CAR hoje é facultativa. A partir de 31/05/2018, todavia, a averbação passará a ser obrigatória.

Esta averbação poderá ser feita de ofício pelo Oficial do Registro de Imóveis Paulista, sem cobrança de emolumentos, por ocasião da primeira averbação e por meio do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), ainda não implantado.

É preciso salientar que, em recentes decisões, o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, seguindo o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)2, manifestou entendimento no sentido de que para a averbação não basta a mera inscrição do imóvel rural no CAR3.

O referido Conselho Superior entende ser necessário que, no CAR, haja a identificação da Reserva Legal, com a indicação de sua demarcação e delimitação na planta do imóvel, e em respeito ao percentual mínimo aplicável à região em que o imóvel está localizado.

Por isso, o Oficial de Registro de Imóveis, com fundamento no princípio da legalidade, deve apurar se houve a indicação da localização da Reserva Legal no CAR, impedindo a inscrição registrária quando o CAR não contiver a especialização da área reservada.

Averbação da Reserva Legal

Como mencionado, com o novo Código Florestal a averbação da Reserva Legal na matrícula do imóvel rural passou a ser facultativa.

A Reserva Legal poderá ser averbada em momento posterior ao da inscrição no CAR, quando a sua localização for homologada pela autoridade ambiental estadual competente.

Vale observar que, embora haja um aparente conflito entre a facultatividade da averbação da Reserva Legal no Registro de Imóveis estabelecida pelo Código Florestal e a obrigatoriedade determinada pelos arts. 167, II, n. 22, e 169, da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), parece-nos que o Código Florestal, como lei especial posterior, deve prevalecer sobre a Lei de Registros Públicos, de caráter procedimental e anterior.

Assim como a averbação do número de inscrição no CAR, a averbação da Reserva Legal florestal poderá ser realizada de ofício pelo Oficial do Registro de Imóveis, também por meio do SREI.

Averbação da informação de compensação de Reserva Legal

Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a respectiva notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do respectivo projeto de recomposição de áreas degradadas pelo órgão ambiental, sobretudo para a validação dos critérios de identidade de área e de bioma.

No Estado de São Paulo, todavia, a norma jurídica que regula o procedimento de aprovação do projeto de recomposição de áreas degradadas (Lei nº 15.684/2015) teve os seus efeitos suspensos por conta de liminar concedida na ADI nº 2100850-72.2016.8.26.0000.

Assim, em tese, hoje não há como se cumprir os requisitos legais para a compensação. E este é o entendimento que vem sendo majoritariamente defendido pelos integrantes do Conselho Superior4. Portanto, a averbação da notícia de compensação de Reserva Legal não tem sido admitida pelos Registros de Imóveis paulistas atualmente.

Considerações finais

Com as breves ponderações feitas acima, é possível concluir que, mesmo após as alterações promovidas pelo Código Florestal, as interações entre o Registro de Imóveis e as informações relativas à Reserva Legal permanecem intensas.

A introdução do CAR mudou a função do Registro de Imóveis frente ao instituto da Reserva Legal, gerando uma nova dinâmica que deve ser observada pelos proprietários e possuidores de imóveis rurais.

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1 Correspondente ao Código Florestal anterior.

2 REsp nº 1.356.207/SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Julgamento realizado em 28/04/2015 e acórdão publicado em 07/05/2015.

3 Apelação nº 1000891-63.2015.8.26.0362, de relatoria do Corregedor Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças. Julgamento realizado em 02/06/2016 e acórdão publicado em 21/06/2016.

4 Apelação nº 1015407-59.2016.8.26.0037, de relatoria do Corregedor Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças. Julgamento realizado em 28/11/2017 e acórdão publicado em 14/12/2017.

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Vilmar Lima Carreiro Filho – advogado especializado em agronegócios e direito imobiliário do Stocche Forbes Advogados.
Alexandre Laizo Clápis – sócio da área imobiliária do Stocche Forbes Advogados.

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Fonte: Jota | www.jota.info
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Regularização de bens imóveis é requisito para prosseguimento de inventário

Via: ConJur

Em virtude da obrigação legal de averbação das alterações feitas em imóveis, é legítima a decisão judicial que condiciona o prosseguimento da ação de inventário à regularização, perante o cartório competente, dos bens que compõem o acervo submetido à partilha. A condição não representa obstáculo ao direito de exercício da ação, mas principalmente o cumprimento de condicionantes estabelecidas pelo próprio sistema legal.

O entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram feitas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.

“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.

A ministra destacou que a averbação de alterações feitas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.

Em relação às condições de acesso à Justiça, a relatora também ressaltou que a doutrina admite “com naturalidade” que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita “condicionantes razoáveis”.

“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: ConJur | www.conjur.com.br
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Promessa de compra e venda, mesmo sem registro, gera efeitos que podem atingir terceiros

Via: Registradores

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

Ausência de registro

De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou o magistrado.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1490802

Fonte: Registradores | www.iregistradores.org.br
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A problemática da averbação da CDA nos registros públicos de imóveis

Via: IRIB

“A inscrição é ato que tem por condão legitimar a origem dos créditos em favor da Fazenda Pública, tornando-os aptos à cobrança pela via executiva judicial.”

De fato, não há execução sem título executivo, o qual, no caso dos débitos não tributários, a exemplo das receitas patrimoniais devidas à União (taxa de ocupação, foro e laudêmio), é formado com a inscrição do respectivo débito na Dívida Ativa da União (DAU).

Abordemos como exemplo, para o enfrentamento da problemática proposta, exatamente as receitas patrimoniais devidas à União em decorrência da utilização do bem público.

A competência para inscrição na DAU é exclusiva da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN).

A PGFN inscreve na DAU a receita patrimonial “inadimplida” a partir de informações recebidas da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão que administra os bens da União.

Cabe à PGFN apurar a liquidez e certeza dos débitos que lhe são submetidos e representar a União na cobrança e execução da dívida inscrita.

Sobre essa apuração, é “importante salientar que somente poderão ser inscritos os débitos em que a Fazenda verificar estarem isentos de qualquer vício que importe na incerteza de sua exigibilidade, pois a inscrição se constitui no ato de controle administrativo de legalidade, a ser levado a efeito por esse órgão competente” (RODRIGUES, 2016, p. 298).

A Certidão de Dívida Ativa (CDA) é documento formado com os elementos constantes do Termo de Inscrição de Dívida Ativa. Trata-se do próprio título executivo.

A inscrição na DAU, por si só, gera diversas consequências à pessoa física ou jurídica inscrita. Uma delas é a impossibilidade de obtenção da Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União em seu nome, o que a impede de participar de licitações, além de embaraçar diversas espécies de negócios jurídicos. Outra consequência é a retenção, pela Receita Federal, de eventual Imposto de Renda a receber. O débito aumenta vertiginosamente com a adição de juros, multas e demais encargos. Mas esses são apenas alguns dos exemplos do que podemos chamar de “sanções” administrativas diretas e indiretas.

Além dessas “sanções”, a Fazenda Pública dispõe, desde a entrada em vigor da Lei 12.767/2012, de outro mecanismo para compelir o devedor a pagar os débitos inscritos em seu nome, que é a possibilidade de protestar extrajudicialmente o título (CDA).

Referida lei foi questionada no Supremo Tribunal Federal, por meio da Ação Direta de Constitucionalidade 5.135/DF, tendo sido fixada a seguinte tese: “O protesto das Certidões de Dívida Ativa constituí mecanismo constitucional e legítimo por não restringir de forma desproporcional quaisquer direitos fundamentais garantidos aos contribuintes e, assim, não constituir sanção política”.

Registre-se que o julgamento da ADI não foi unânime, tendo sido vencidos os ministros Edson Fachin, Marco Aurélio e Ricardo Lewandowski, e não estando presentes no julgamento os ministros Gilmar Mendes e Teori Zavascki.

Essa ação teve seu trânsito em julgado certificado em 17/2/2018.

Interessante observar que o ministro Roberto Barroso, que exerceu a relatoria do caso, em seu voto, ao rechaçar um dos fundamentos da autora da referida ADI, em relação à violação, ou não, do “princípio da proporcionalidade” da medida, assim pontuou: “Em primeiro lugar, ao contrário do que alega a CNI, entendo que o protesto é, em regra, mecanismo que causa menor sacrifício ao contribuinte do que os demais instrumentos de cobrança disponíveis, em especial a Execução Fiscal. Por meio do protesto, exclui-se o risco de penhora de bens, renda e faturamento e de expropriação do patrimônio do devedor, assim como se dispensa o pagamento de diversos valores, como custas, honorários sucumbenciais, registro da distribuição da execução fiscal e possibilita-se a redução do encargo legal” (grifamos).

Extrai-se do entendimento acima que a “penhora de bens” é mecanismo que causa maior sacrifício ao contribuinte.

O que se dizer então da chamada averbação “pré-executória”? Seria mecanismo menos gravoso ao contribuinte do que o protesto? Seria uma medida “proporcional”?

Note-se que o “frenesi” por retirar as questões do Judiciário, na carona do fenômeno da desjudicialização, a despeito de não se tratar de questões consensuais (das quais somos plenamente favoráveis), ocorre a ponto de, recentemente, ter sido autorizada a averbação da CDA em todo e qualquer órgão de registro de bens e direitos sujeitos a arresto ou penhora, o que inclui, por óbvio, os serviços registrais imobiliários, tornando esses bens “indisponíveis”. É o que se convencionou chamar de averbação “pré-executória”.

Veja o que diz o artigo 20-B da Lei 10.522/2002, introduzido pela Lei 13.606/2018, no seu parágrafo 3º, inciso II:

“Art. 20-B. Inscrito o crédito em dívida ativa da União, o devedor será notificado para, em até cinco dias, efetuar o pagamento do valor atualizado monetariamente, acrescido de juros, multa e demais encargos nela indicados […]

§ 3º Não pago o débito no prazo fixado no caput deste artigo, a Fazenda Pública poderá:

I – comunicar a inscrição em dívida ativa aos órgãos que operam bancos de dados e cadastros relativos a consumidores e aos serviços de proteção ao crédito e congêneres; e

II – averbar, inclusive por meio eletrônico, a certidão de dívida ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto ou penhora, tornando-os indisponíveis” (grifamos).

O artigo 20-E da referida lei dispõe que caberá à PGFN regulamentar a medida por meio da edição de atos complementares.

Tomamos ciência da Portaria PGFN 33, de 8 de fevereiro de 2018, publicada no DOU de 9/2/2018, que regulamenta o artigo 20-B. Comentaremos essa portaria durante o presente ensaio.

A justificativa para permitir essa constrição de cunho “inquisitório”, a nosso ver, busca respaldo na mesma conferida ao protesto da CDA, que é a tentativa de desjudicializar as questões que envolvem a cobrança de créditos fiscais, conferindo à Fazenda Pública mecanismos mais “coercitivos”, por assim dizer, para a cobrança judicial administrativa.

É que estudo do CNJ (2017, p. 109) aponta que cerca de 40% das ações que tramitam no país são executivos fiscais, portanto, sendo essa categoria de ação uma das grandes responsáveis pelo assoberbamento da máquina judiciária.

Verdade é que não são apenas os executivos “fiscais” que emperram a máquina judiciária. A fase de execução do processo cível, que deveria ser célere, acaba sendo mais morosa do que o processo de conhecimento.

Nessa linha de pensamento, apresenta-se mais uma solução paliativa, a nosso ver, e, arriscamos dizer, contrária à estrada da desjudicialização.

Se a penhora de bens já é algo gravoso, mesmo quando determinada judicialmente, imagine na sua forma extrajudicial.

Poder-se-ia sustentar o seguinte: não se trata de averbar a “penhora”, mas, sim, a CDA, a fim de conferir-lhe publicidade e tornar indisponível o bem.

Ocorre que há, pelo menos, duas interpretações possíveis do novo texto da lei. Uma é que a averbação atingirá todo o patrimônio do devedor que estiver sujeito a arresto ou penhora. A outra é que será eleito um ou mais bens para garantia e futura satisfação do crédito fazendário.

Se for um ou mais bens para garantia, o ato é de constrição, assemelhando-se, em princípio, ao arresto. Se forem todos os bens, podemos afirmar que se assemelha à indisponibilidade de bens prevista no artigo 7º da Lei de Improbidade Administrativa (Lei 8.429/1992).

A primeira vincula os bens à satisfação do crédito. A segunda, não, dado que seu efeito imediato é impedir que os bens do acusado da prática do crime sejam alienados, o que configura grave restrição ao direito de propriedade.

O fato de a averbação “pré-executória” não ser uma penhora, em strictu sensu, não afasta seu caráter constritório, afinal, não estamos falando de uma averbação premonitória (artigo 828 do novo CPC), que tem por finalidade, tão somente, dar publicidade à existência da ação, a fim de que eventual alienação a terceiro presuma-se ter sido feita em fraude à execução. A medida viola direito líquido e certo do contribuinte, pois atenta contra, pelo menos, um princípio fundamental da Carta Magna: o de que ninguém será privado de seus bens sem o devido processo legal (artigo 5º, inciso LIV).

E o que significa “devido processo legal”? Segundo Nelson Nery Junior (2012, p. 228), “trata-se do postulado fundamental do direito constitucional (gênero), do qual derivam todos os outros princípios (espécies). Genericamente, a cláusula due process se manifesta pela proteção à vida-liberdade-propriedade em sentido amplo. O texto foi inspirado nas emendas 5ª e 14ª à CF americana, e não indica apenas tutela processual, mas sim geral, bipartindo-se o princípio em devido processo legal substancial e processual”.

No sentido “processual” do princípio é que a doutrina brasileira vem interpretando a cláusula due process, cujas manifestações visam garantir aos litigantes: “Acesso à justiça (direito de ação e defesa), igualdade de tratamento, publicidade dos atos processuais, regularidades do procedimento, contraditório e ampla defesa, realização de provas, julgamento por juiz imparcial (natural e competente), julgamento de acordo com provas obtidas licitamente, fundamentações das decisões judiciais etc.” (NERY JUNIOR, 2012, p. 228).

A Portaria PGFN 33/2018, que regulamentou o artigo 22-B da Lei 10.522/2002, reza que o contribuinte poderá, em até 10 dias do recebimento da notificação de pagamento do débito inscrito na DAU, “apresentar Pedido de Revisão de Dívida Inscrita (PRDI)” nas hipóteses taxativamente previstas, ou seja, antes que se proceda à averbação pré-executória, além de outras medidas relacionadas a sanções e à cobrança administrativa.

Ocorre que o julgamento desse pedido de revisão, invariavelmente, não observará as garantias da cláusula due process, como o julgamento por um juiz imparcial.

A citada portaria permite, ainda, que o contribuinte, depois de notificado, ofereça bens por iniciativa própria e apresente impugnação, neste caso se averbada a CDA no registro de bem ou direito que lhe pertencer.

Sobre um dos efeitos da averbação “pré-executória”, qual seja o da “indisponibilidade de bens”, é bom que se tenha em mente o Provimento CG 13/12 da CGJSP, que instituiu a “Central de Indisponibilidade de Bens”.

Veja o que diz o seu artigo 2º:

“A Central de Indisponibilidade de Bens será constituída por Sistema de Banco de Dados Eletrônico (DBMS) que será alimentado com as ordens de indisponibilidade decretadas pelo Poder Judiciário e por órgãos da Administração Púbica, desde que autorizados em lei”.

Observe-se a previsão expressa de a central receber ordens de indisponibilidade decretadas pela administração pública, desde que autorizadas em lei. A disposição encaixa-se perfeitamente no caso sub examine.

Os notários e registradores de imóveis são obrigados a consultar a central, antes da prática de qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos (exceto testamento).

Note-se, agora, uma das constrições causadas pela medida, conforme dá conta o parágrafo 1º do artigo 12 do citado provimento:

“No caso de procuração com poderes para alienação ou oneração de bens em que o outorgante esteja com seus bens atingidos por indisponibilidade, essa circunstância deverá ser expressamente consignada no instrumento, com destaque gráfico e a observação de tratar-se de negócio jurídico cuja eficácia está subordinada ao prévio cancelamento da indisponibilidade noticiada” (grifamos).

Trata-se de restrição a um dos direitos de propriedade, que é o de livremente dispor do bem (vide também o artigo 14, parágrafo 1º, do Provimento CG 39/2014 do CNJ).

A Ordem dos Advogados do Brasil já se pronunciou no sentido de que ajuizará uma ADI perante o STF por entender que o novo procedimento viola “as mais elementares garantias constitucionais inerentes ao Estado de Direito”.

A bem da verdade, o problema não está no executivo fiscal, mas, sim, na formação do título executivo. Tomando como exemplo nosso exemplo (sim, a redundância foi proposital), observe-se como são formadas as CDAs no caso das receitas patrimoniais oriundas da utilização dos bens da União.

A SPU possui um cadastro deficiente de parte significativa dos imóveis que administra, seja por não tê-los demarcado e incorporado regularmente ao patrimônio da União[1], seja por não manter atualizado, como deveria, o cadastro de seus ocupantes, em nome de quem lança a cobrança de taxa de ocupação, e de seus foreiros, em nome de quem lança a cobrança do foro.

O controle administrativo de legalidade dos atos não é atribuição somente da PFN, também o é da SPU, que tem o dever de observar princípios como o da irretroatividade da lei, na aferição da hipótese de incidência da receita patrimonial.

Declarar de ofício a decadência de créditos originados em receitas patrimoniais é dever da União, todavia é raro ser declarada. O que muitas vezes se vê é o lançamento dessas receitas, que, desde a sua constituição, encontram-se eivadas por vício insanável.

Aí está um excelente mecanismo de desjudicialização que não é utilizado, pois, se declarada de ofício a decadência, não haveria a necessidade de promover um executivo fiscal cuja probabilidade de êxito é pequena.

A prescrição é outro fenômeno de extinção do crédito não tributário, que raramente é declarada de ofício, o que resulta na judicialização da cobrança, repita-se, com baixa probabilidade de êxito.

O ponto central da questão, a nosso ver, é que a averbação “pré-executória” não trafega na estrada da desjudicialização, tendo em vista sua conflituosa disposição com princípios fundamentais de nossa Carta Magna, daí porque, inexoravelmente, caminha para a judicialização.

E, tomando por esteio a averbação da CDA formada a partir da inscrição de débitos de receitas patrimoniais na DAU, a situação fica ainda mais delicada, em nossa concepção, por causa do deficiente controle administrativo de legalidade.

[1] Para mais considerações a respeito, recomendamos a leitura do artigo: Súmula do STJ está na contramão dos atuais conceitos de registro de propriedade

Fonte: IRIB | www.irib.org.br
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Imposto de Renda 2018: saiba onde encontrar o registro do imóvel

Via: Registradores

A partir do ano que vem, dados como inscrição e matrícula do bem se tornarão obrigatórias

RIO – Uma das principais novidades do Imposto de Renda 2018, e que mais têm causado dúvidas entre os leitores do GLOBO, são os campos de preenchimento para informações complementares de imóveis. Além das usuais informações, a Receita agora passou a especificar dados como os números do registro e da matrícula do imóvel, a data de aquisição, sua metragem e IPTU. Apesar de ainda não serem obrigatórias este ano, serão a partir de 2019. Por isso, já é bom ficar atento aos requisitos.

Inicialmente, na aba “Bens e Direitos”, proprietários precisam informar se o imóvel está regularizado no Registro de Imóveis. Se sim, deve-se especificar o número do livro do cartório e as páginas onde está a matrícula. Caso essas informações não sejam encontradas na escritura do bem, é preciso procurar o cartório onde foi feito o registro.

— No cartório, é possível encontrar tanto o número sequencial da matrícula como o registro, no mesmo documento. O registro é o dado em que consta a aquisição do imóvel pelo contribuinte e vem seguido da data de aquisição. É sempre o número que aparecer após a letra R, no formato “R.XX” — explica Luiz Henrique Mazetto Veronezi, especialista em Imposto de Renda Pessoa Física, sócio do PLKC Advogados.

Caso não se saiba em que cartório o imóvel foi registrado, a primeira dica é checar a escritura do bem. Outra opção, no caso do Rio, é procurar um dos 12 Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) do município, de acordo como seu endereço, e pedir uma segunda via. Para verificar qual em qual CRI está seu bairro, acesse o site http://www.11rirj.com.br/jurisdicao.htm. Em outros municípios, é preciso fazer o mesmo trâmite: procurar, com base em seu endereço, o CRI em que o imóvel foi registrado. Lembre-se de levar a documentação necessária, pois trata-se de documento confidencial.

Além do registro e da matrícula, o contribuinte precisa informar também a área total do imóvel, o endereço, o IPTU e o número de inscrição na prefeitura. É possível encontrar a metragem tanto no espelho do IPTU quanto na própria escritura do imóvel. Se a pessoa morar em condomínio, pode ser que a convenção do prédio também tenha essa informação. As demais estão disponíveis também no carnê do IPTU. Em caso de perda, o contribuinte pode pedir uma segunda via do documento em sua prefeitura.

COMO SABER A DATA DE AQUISIÇÃO

Outro dado que pode causar confusão é a data de aquisição. Apesar de parecer simples, Antonio Gil Franco, sócio de impostos da EY (antiga Ernst & Young), alerta para a mudança de proprietário do bem.

— É importante lembrar que o campo de aquisição muda conforme o imóvel passa para herdeiros. Por isso, a data é a da transmissão do imóvel, de acordo com o que ficou definido no momento da partilha. Mesmo que o imóvel tenha sido comprado na década de 70, no minuto em que ele é passado a um filho ou neto, por exemplo, essa será a nova data de aquisição — explica.

Fonte: Registradores | www.iregistradores.org.br
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DCI – ‘Minha Casa’ sustenta lançamento de imóveis

Via: IRIB

Os lançamentos de imóveis novos no Brasil subiram 15,1% entre janeiro e novembro de 2017 sobre um ano antes

Os lançamentos de imóveis novos no Brasil subiram 15,1% entre janeiro e novembro de 2017, sobre um ano antes, puxados por novas unidades do programa habitacional “Minha Casa Minha Vida”

Os dados fazem parte do levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e apontam o lançamento de 68.808 unidades nos 11 primeiros meses do ano passado.

Na mesma base de comparação, as vendas de imóveis novos totalizaram 98.138 unidades, volume 5,2% superior ao comercializado no mesmo intervalo em 2016. “Os resultados disponíveis até o penúltimo mês de 2017 reforçam a trajetória positiva observada nos últimos 12 meses, período em que os lançamentos (78,8 mil unidades) e as vendas de imóveis novos (107,9 mil unidades) cresceram – respectivamente, 9,0% e 4,5% em relação ao registrado no período imediatamente anterior”, disse, em nota, a entidade.

Pela ótica por segmento os lançamentos residenciais de médio e alto padrão recuaram 4,1% nos últimos 12 meses, enquanto as vendas do segmento ainda acumulam queda de 11,0% frente ao período precedente. Por outro lado, o número de lançamentos residenciais do programa MCMV aumentou 16,0% nos últimos 12 meses acompanhada pela alta expressiva no volume de vendas de imóveis novos (+26,2%), na mesma base de comparação.

Considerando todos os segmentos, foram contabilizados 34,8 mil distratos nos últimos 12 meses, o equivalente a 32,3% das vendas de imóveis novos. No mesmo período, a relação entre distratos e vendas do segmento MAP foi de 43,8% enquanto esse percentual foi de 17,7% entre empreendimentos MCMV. Levando em conta a safra de lançamentos mais antiga na série histórica (1º trimestre de 2014), a proporção de distratos entre as unidades vendidas do segmento MAP é de 33,9%, maior que no MCMV (21,0%).

Fonte: IRIB | www.irib.org.br
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Registro de imóveis é um aliado da proteção do patrimônio cultural

Registro de imóveis é um aliado da proteção do patrimônio cultural

Via: Conjur

O patrimônio cultural pode ser compreendido como uma seleção de emblemas relevantes para uma determinada coletividade, capazes de reforçar identidades, promover solidariedade, recuperar memórias, ritualizar sociabilidades e transmitir legados para o futuro.

A fruição de um patrimônio cultural hígido é corolário da dignidade da pessoa humana e da cidadania (fundamentos da República Federativa do Brasil) e constitui direito fundamental de terceira geração, sendo inconteste que a tutela desse direito satisfaz a humanidade como um todo (direito difuso), na medida em que preserva a sua memória e seus valores, assegurando a sua transmissão às gerações futuras.

A Constituição Federal Brasileira deixou claro no artigo 216, parágrafo 1º, mediante uma enumeração meramente exemplificativa, que o rol de instrumentos de preservação do patrimônio cultural é amplo, podendo ser ele protegido por meio de inventários, registros, vigilância, tombamento e desapropriação, e de “outras formas de acautelamento e preservação”.

Com efeito, não existe taxatividade acerca dos instrumentos que podem ser utilizados para se proteger o patrimônio cultural brasileiro. Ao contrário, qualquer instrumento que seja apto a contribuir para  a preservação dos bens culturais em nosso país (mesmo que não se insira entre aqueles tradicionais) encontrará amparo no artigo 216, parágrafo 1º, parte final, da CF/88, que instituiu o princípio da máxima amplitude dos instrumentos de proteção ao patrimônio cultural.

Importante ressaltar que a partir do momento em que um determinado bem é individuado e reconhecido como integrante do patrimônio cultural brasileiro, ele passa a ser regido por um regime jurídico especial que o diferencia dos demais bens. Independentemente de tratar-se, segundo a concepção tradicional, de bem público ou privado, os bens culturais são considerados pela doutrina mais moderna como sendo bens de interesse público, em razão da relevância de sua preservação para fruição das presentes e futuras gerações.

O valor cultural sobreposto a determinado bem limita a extensão do direito de propriedade e legitima o poder de intervenção do poder público sobre a coisa, nos exatos termos do entendimento hodiernamente plasmado no artigo 1.228, parágrafo 1º do Código Civil brasileiro.

Assim, os proprietários de bens culturais devem exercer o direito sobre eles não unicamente em seu próprio e exclusivo interesse, mas em benefício da coletividade, observando-se todo o regramento constitucional e legal sobre a proteção do patrimônio cultural, sendo precisamente o cumprimento da função social que legitima o exercício do direito de propriedade pelo titular.

No que tange à gestão do patrimônio cultural brasileiro, nada justifica a omissão ou a negativa de se prestar informações a tal respeito por parte dos órgãos públicos em geral, pois de acordo com o que preconiza o princípio da publicidade ou da máxima transparência, a administração há de agir de sorte a nada ocultar, suscitando, ao contrário, a participação fiscalizatória da cidadania, na certeza de que nada há, com raras exceções constitucionais, que não deva vir a público em uma verdadeira democracia.

Por isso, todas as informações relacionadas direta ou indiretamente à proteção e gestão de bens integrantes do patrimônio cultural brasileiro podem ser consideradas como informação ambiental cultural.

Em tal cenário, encontra especial relevo o papel do Registro de Imóveis, que é considerado pela doutrina como um órgão auxiliar do Direito Civil destinado ao assentamento de títulos públicos e privados, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, eficácia, segurança, divulgação e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis.

Marcelo Melo, em sua obra intitulada Meio ambiente e Registro Imóveis, ensina que:

A publicidade registral é tida como um dos tesouros mais preciosos do amadurecimento do espírito jurídico, uma nova forma de ser do direito de propriedade sobre o qual se assentam o sistema financeiro, a tutela do crédito e a segurança das transações imobiliárias.   Para Garcia Garcia, a “publicidade registral é a exteriorização continuada e organizada de situações jurídicas de transcendência real para produzir cognoscibilidade geral erga omnes e com certos efeitos jurídicos substantivos sobre a situação publicada”.

Se, por um lado, é sabido que a eficácia dos atos administrativos que tratam da proteção do patrimônio cultural não tem sua eficácia subordinada ao Registro de Imóveis, fato é que a publicidade registral imobiliária constitui um plus em relação à publicidade legal decorrente daqueles atos, contribuindo para maior amplitude do acesso à informação, gerando maior segurança jurídica e potencializando o alcance dos instrumentos protetivos.

Trata-se, tecnicamente, da chamada “publicidade notícia”, que cria o reforço de uma publicidade já existente ou definida em outros meios, diferindo-se da publicidade declarativa (necessária para eficácia de atos em relação a terceiros) ou da publicidade constitutiva (indispensável para que os atos produzam seus efeitos).

O artigo 167 da Lei de Registros Públicos traz um elenco de instrumentos passíveis de serem matriculados, registrados ou averbados no Cartório de Registro de Imóveis, conquanto não haja previsão de qualquer mecanismo especificamente voltado à proteção do patrimônio cultural.

A falta de previsão expressa, entretanto, não afasta a possibilidade de uso do Registro de Imóveis para maior proteção do patrimônio cultural, pois conforme ensina o ilustre doutrinador Walter Ceneviva: “A enumeração constante do inciso I do art. 167 da lei 6015/93 é exemplificativa, na medida em que não esgota todos os registros possíveis”.

A própria Lei de Registros Públicos, em cláusula de abertura, prevê que: “Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.

Dessa forma, considerando os princípios da publicidade (o registro deve tornar público e dar conhecimento a todos das particularidades incidentes sobre os bens registrados) e da concentração (devem ser concentrados no Registro de Imóveis todos os atos e fatos que possam implicar na alteração jurídica da coisa ou  que possa repercutir no interesse de terceiros), e tendo em vista que o rol das hipóteses sujeitas à averbação na matrícula do artigo 167 da Lei 6.015/73 não é exaustivo, é cabível o lançamento no Registro de Imóveis de todo e qualquer ato que possa implicar em limitação ao direito de propriedade ou que possa repercutir na esfera jurídica alheia, o que é típico dos atos que envolvem a proteção do patrimônio cultural.

Esse entendimento encontra expressa acolhida, por exemplo, no Provimento 58/89 da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo, que, no Tomo II, trata das normas de serviço dos cartórios extrajudiciais e que no Capítulo 20, item 11, b, 20, estabelece que:

No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: a averbação de: restrições próprias dos imóveis reconhecidos como integrantes do patrimônio cultural, por forma diversa do tombamento, em decorrência de ato administrativo ou legislativo ou decisão judicial específicos; tombamento provisório e definitivo de bens imóveis, declarado por ato administrativo ou legislativo ou por decisão judicial; restrições próprias dos imóveis reconhecidos como integrantes do patrimônio cultural, por forma diversa do tombamento, em decorrência de ato administrativo ou legislativo ou decisão judicial específicos; restrições próprias dos imóveis situados na vizinhança dos bens tombados ou reconhecidos como integrantes do patrimônio cultural.

Nos termos do entendimento acima, leis de diretrizes especiais, decretos de desapropriação e inventários de proteção que incidam sobre imóveis, entre outros instrumentos, poderão ser levados ao Registro de Imóveis.

Quanto ao tombamento, a previsão do artigo 13, caput, do DL 25/37 constitui-se hipótese especial e expressa justificadora da averbação.

Walter Ceneviva, em comentários ao artigo 246 da LRP, ensina que: “O tombamento altera o registro e, portanto, é averbável. Consiste em ato de autoridade competente de que resultam restrições à alienação e ao uso do imóvel”. São dois os objetivos principais dessa averbação: dar publicidade da restrição em relação a terceiros que tenham interesse pelo bem, mormente possíveis adquirentes; e assegurar a verificação do cumprimento das regras relativas ao direito de preferência que toca à União, aos estados e aos municípios, nos termos do previsto no artigo 22, parágrafo 1º do DL 25/37.

Reitere-se que a averbação à margem do registro imobiliário não constitui condição de validade ou eficácia do tombamento e a sua ausência não afasta os efeitos protetivos do instituto, pois a simples publicidade do ato de tombamento é o suficiente para gerar a presunção de seu conhecimento por terceiros, independentemente da averbação imobiliária que, entretanto, é sempre recomendável, conquanto não obrigatória.

Outra hipótese em que o Registro de Imóveis pode ser utilizado com proveito diz respeito ao trâmite de ações judiciais ou da existência de decisões envolvendo a proteção do patrimônio cultural (uma ação civil pública que pretende a declaração do valor cultural de um casarão, ou uma liminar que impede a construção de determinada obra em um terreno, por exemplo). Nesses casos, a averbação no Cartório de Registro de Imóveis serve tanto para assegurar publicidade em relação à pretensão ou restrição, em si, como para acautelar interesses de possíveis terceiros adquirentes, notadamente porque a obrigação de conservar ou restaurar bens imóveis dotados de valor cultural tem natureza propter rem.

Sobre o tema, há precedente do STJ considerando legítima, inclusive para fins de proteção dos direitos dos consumidores, a averbação no Registro de Imóveis da existência de ação civil pública envolvendo empreendimento imobiliário sem licenciamento ambiental. A decisão do STJ invoca o direito básico dos consumidores à informação adequada aos consumidores, bem como os princípios da transparência e boa-fé.

Fonte: Conjur | www.conjur.com.br
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A nova Medida Provisória Nº 759/2016 e seus reflexos no Registro de Imóveis

Via IRIB

Texto é de autoria do registrador de imóveis em Porto Alegre/RS e presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva

O Diário Oficial da União do dia 23/12/2016 publicou a Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, dispondo sobre as regularizações fundiárias rural e urbana, sobre a regularização fundiária da Amazônia Legal, instituindo mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, dispondo também sobre normas de interesse do registro eletrônico no país.

A regularização imobiliária sempre foi uma das bandeiras de luta do IRIB e recebemos, com alegria, a publicação da MP nº 759, que abandona a forma e os conceitos trazidos pela Lei nº 11.977/2009, uma vez que revoga completamente o seu capítulo III, adotando um novo modelo de regularização tanto urbana como rural.

A Regularização Fundiária Urbana – Reurb contempla duas modalidades: de interesse social e de interesse específico. A regularização de interesse social conta com uma série de isenções de emolumentos, e os investimentos de infraestrutura necessários para sua realização serão feitos pelo Poder Público. Já a de interesse específico não conta com isenção de emolumentos, e os investimentos são realizados pelo interessado na regularização.

A nova MP instituiu também a legitimação fundiária como forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato discricionário do Poder Público àquele que possuir, como sua, área pública ou privada que constitua unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado. Esse novo instituto, na prática, limitará em muito o instituto da legitimação de posse que, pela legislação anterior, era uma fase obrigatória para a aquisição da propriedade pela regularização fundiária.

Outra novidade interessante da nova norma foi a instituição do “direito real de laje”, que consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas. Assim, o dono do terreno, público ou privado, poderá ceder a superfície para que terceiro edifique unidade distinta. Esse instituto já é utilizado na Espanha.

As disposições relativas ao registro eletrônico, trazidas pela Medida Provisória, consolidam a política que o IRIB vem desenvolvendo por meio da instituição da Coordenação Nacional das Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados do Registro de Imóveis e de seu Comitê Gestor, que têm executado amplo trabalho de coordenação e gestão administrativa do grande sistema de registro eletrônico formado pelas Centrais já instaladas ou que se encontram em instalação, no território nacional, e que surgiu naturalmente, como uma exigência para a viabilização do registro eletrônico brasileiro, que precisa contar com um órgão coordenador central.

As novas disposições de natureza legal da MP nº 759/2016 instituem o Operador Nacional do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – ONR, que deverá ser organizado como pessoa jurídica de direito privado, tendo seu estatuto elaborado pelo IRIB e submetido à aprovação da Corregedoria Nacional do CNJ, cabendo-lhe também a função de agente regulador do ONR, zelando pelo cumprimento de seu estatuto.

Dessa forma, como a Coordenação Nacional já vem operando e normatizando dentro dessa realidade, será bastante singela a criação do Operador Nacional de Registro – ONR como pessoa jurídica de direito privado, pois ela resultará da transformação desse modelo já em operação e que vem acumulando toda a experiência dessa rica atividade a seu cargo.

Gostaria de cumprimentar, em nome do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, os colegas que ajudaram a constituir essa MP. Parabéns!

Fonte: IRIB | www.irib.org.br
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Venda com fraude a credor não compromete negócio subsequente do mesmo bem

Via IRIB

Conforme os autos, uma empresa em situação de falência alienou o imóvel em que funcionava para uma compradora, que posteriormente promoveu uma segunda venda do imóvel

A anulação da venda de um imóvel em razão do reconhecimento de fraude contra os credores não implica a desconstituição automática da venda subsequente do mesmo bem. Esse foi o entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Conforme narram os autos, uma empresa em situação de falência alienou o imóvel em que funcionava para uma compradora, que posteriormente promoveu uma segunda venda do imóvel. A massa falida ajuizou ação revocatória contra a primeira e a segunda compradoras, argumentando que a venda do imóvel foi efetivada em fraude aos credores.

A sentença declarou a ineficácia das duas alienações e considerou que o imóvel deveria retornar ao ativo da empresa para posterior arrecadação pelos credores.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) confirmou a sentença e afirmou que a primeira venda ocorreu em período “suspeito para os efeitos de fraude contra credores”, quando a empresa já possuía vários protestos em seu nome, ficando configurada a fraude. Com relação à segunda compradora, o TJRJ entendeu que não havia necessidade de se demonstrar sua má-fé, não se manifestando sobre a existência ou não de fraude em relação a ela.

Prova exigida

No STJ, o ministro Moura Ribeiro, relator do recurso, explicou que o artigo 53 do Decreto-Lei 7.661/45 prevê a possibilidade de revogação do ato praticado pelo falido com a intenção de prejudicar os credores, desde que seja provada a fraude. Já o artigo 55, parágrafo único, inciso III, alínea “a”, da mesma norma, dispõe que a ação revocatória pode ser proposta contra o terceiro adquirente se este tiver conhecimento da intenção do falido de prejudicar os credores.

O ministro afirmou que, revogada a primeira venda em razão da existência de fraude, “este efeito apenas alcança as partes que agiram em conluio contra os credores da massa falida”. Dessa forma, para que a segunda venda seja desconstituída, é necessária a prova de má-fé da compradora, “pois devem ser resguardados os interesses dos terceiros de boa-fé, já que aqui não se trata de uma simples declaração de ineficácia de negócio jurídico”, afirmou o ministro.

Moura Ribeiro esclareceu que o STJ não poderia se manifestar quanto à existência ou não de má-fé da segunda compradora, pois isso exigiria o exame das provas do processo, inviável em recurso especial. Assim, foi determinado o retorno dos autos para que o TJRJ, a partir do entendimento fixado pela Terceira Turma, verifique a eventual existência de fraude na segunda transação com o imóvel.

Fonte: IRIB | www.irib.org.br
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