gbc-engenharia-veja-quais-os-indices-financeiros-que-reajustam-contratos-de-imoveis-1

Veja quais os índices financeiros que reajustam contratos de imóveis

Via: Qual Imóvel

Antes de fechar negócio, conheça os indicadores e como acabam influenciando nos valores a serem pagos durante o acordo

Em contratos de compra e venda, aluguel, financiamento imobiliário, entre outros é comum a previsão de um índice de correção monetária que incidirá sobre a parcela a ser paga. A inclusão do indicador tem como objetivo evitar possíveis defasagens de valor que ocorrem no período de pagamento, conforme as mudanças no cenário econômico.

Atualmente, há vários indexadores presentes no mercado de imóveis. Cada um reflete uma situação específica. Por exemplo, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é mensurado com base em elementos que envolvem a construção civil. Já o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é a inflação oficial na economia brasileira.

Antes de fechar negócio, a recomendação é conhecer os índices financeiros aplicados no acordo e como impactam no valor a ser pago. “Isso é importante a fim de que se tenha uma ideia prévia da elevação da sua dívida e de que essa situação não implica em ganho para credor, mas simplesmente recomposição de moeda”, observa Wilson Cesar Rascovit, vice-presidente da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação).

Confira a seguir os índices utilizados para corrigir contratos no mercado imobiliário:

IGP-M

Também conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é geralmente utilizado para reajustar contratos de locação residencial. O indicador também é empregado nos contratos de compra e venda, como salienta Rascovit.

“O cálculo de sua porcentagem se dá pela variação de vários outros índices, sendo composto em 60% pelo Índice de Preço por Atacado (IPA), 30% pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do INCC”, complementa.

O levantamento do índice é realizado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com cálculos entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

gbc-engenharia-veja-quais-os-indices-financeiros-que-reajustam-contratos-de-imoveis-2
Antes de fechar negócio, a recomendação é conhecer os índices financeiros aplicados no acordo e como impactam no valor a ser pago

INCC

Também calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o INCC é referência para reajuste de contratos de compra e venda de imóveis. O indicador é calculado a partir das variações dos custos das construções, incluindo mão de obra, materiais, equipamentos e serviços no setor.

Na compra de um imóvel na planta, por exemplo, as parcelas ainda não pagas serão reajustadas pelo indicador. A correção é realizada sobre o saldo devedor; e não sobre o valor total do imóvel.

IPCA

Outro indicador utilizado para corrigir contratos de compra e venda é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). A inflação oficial é calculada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), com balanço prévio divulgado pelo Boletim Focus do Banco Central (BC).

O IPCA reflete os preços de bens e serviços, com base na variação de produtos básicos (alimentação, habitação, vestuário, transportes, educação, entre outros).

TR

A Taxa Referencial de Juros (TR) é aplicada nos contratos de crédito imobiliário pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação). É o mesmo indicador empregado para corrigir os depósitos das cadernetas de poupança.

No caso dos financiamentos pelo SFH, a TR é um indexador das prestações. Atualmente, o indicador é calculado a partir da remuneração mensal média dos CDBs (Certificados e Recibos de Depósitos Bancários), com prazo de 30 a 35 dias e emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

Troca de índice

Segundo Rascovit, não é comum a troca de índice de correção durante o contrato. Porém, o especialista salienta que nada impede que as partes envolvidas no acordo possam discutir sobre essa possibilidade e até optarem por um indicador que torne o pagamento menos oneroso para o devedor ou que não represente uma vantagem excessiva para o credor.

Outra hipótese de substituição do índice é a sua extinção. “Nesse caso, deve-se observar se o contrato prevê um índice substituto ou se há alguma legislação que aborde o assunto. Mas, como dito, trata-se de substituição, e não de supressão da correção monetária”, finaliza o executivo da associação.

gbc-engenharia-veja-quais-os-indices-financeiros-que-reajustam-contratos-de-imoveis-3
Apesar de ser incomum, é possível trocar o índice de correção durante o contrato. O ideal é que a substituição proporcione um pagamento menos oneroso ao devedor ou que não represente uma vantagem excessiva ao credor

Fonte: Qual Imóvel | www.revistaqualimovel.com.br
Postado por: GBC Engenharia – Perícias e Consultoria | www.gbcengenharia.com.br

 

Leia Mais

gbc

A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a súmula 543 do STJ

Via Migalhas

Súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador

Nos dias atuais, principalmente diante da situação econômica experimentada pelo Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato.

Verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a especializada 2ª seção do STJ editou a súmula 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A propósito, veja-se:

Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).

Por sua vez, a súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, ao estipular que: “…ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Respeitando àqueles que pensam de forma diversa, entendemos que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.

Aliás, diferente não é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01.

Assim, na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora (hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega, problemas apresentados pelo imóvel, etc.), fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso em concreto.

Na segunda situação, caso a rescisão do contrato de compra e venda ocorra por culpa exclusiva do comprador (hipóteses como arrependimento na compra, negativa de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldade no pagamento das parcelas, etc.), a construtora ou incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas, tais como corretagem e assessoria “sati”, publicidade e outras. Nesse sentido, os Tribunais têm reconhecido como abusiva a cláusula que prevê retenção maior do que 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo comprador.

Registre-se, por fim, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação das normas previstas no CDC.

Fonte: Migalhas | www.migalhas.com.br
Postado por: GBC Engenharia – Perícias e Consultoria | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais

gbc

Incra reconhece território quilombola em São Paulo

Via IRegistradores

Portaria reconheceu área do território quilombola Galvão (SP)

O Incra reconheceu o território quilombola Galvão, localizado nos municípios de Eldorado e Iporanga, em São Paulo, com a publicação de portaria no Diário Oficial da União desta quarta-feira (20). O documento declara os limites das terras remanescentes do quilombo da Barra de São Pedro do Bairro Galvão e assegura o prosseguimento do processo de regularização fundiária da área, com medidas como a desintrusão de não-quilombolas e a demarcação do território.

Com base no Relatório Técnico de Identificação e Delimitação (RTID) e de outros estudos, a Superintendência Regional do Incra de São Paulo constatou a existência de cinco glebas inseridas nas áreas remanescentes do quilombo Galvão, que totalizam 2.177 hectares. Parte desse imóvel – três glebas com área de 1.869 hectares – é originária de terras julgadas devolutas (áreas públicas não tituladas para particulares), que já foram tituladas para a Associação de Remanescentes do Quilombo, em 2007.

As outras duas glebas são áreas particulares, com 308 hectares, que serão regularizadas para a comunidade. Com a portaria de reconhecimento, ainda será preciso a edição de decreto presidencial autorizando a desapropriação das áreas particulares para continuidade do processo de regularização do território. A ação de desapropriação será encaminhada à Justiça Federal e, se houver decisão favorável ao Incra, a autarquia receberá a posse da área, com o auto de imissão de posse. O processo culmina com a concessão do título de propriedade à comunidade, que é coletivo, em nome da associação dos moradores, e registrado no cartório de imóveis, sem qualquer ônus financeiro.

Histórico

O território quilombola Galvão é reivindicado por 29 famílias descendentes de escravos foragidos, que se instalaram à margem esquerda do Rio Pilões, no Vale do Ribeira, em meio à Mata Atlântica. Suas origens remontam à história do ciclo minerador iniciado na região ainda no século XVII e ao ciclo rizicultor (arroz), que teve seu ápice no século XIX. Esses dois ciclos econômicos estiveram apoiados na mão-de-obra de homens e mulheres negros escravizados fugitivos que, assim como seus descendentes, fundaram grupos que deram origem ao adensamento populacional negro na região.

Atualmente algumas famílias ainda têm na roça sua principal fonte de subsistência, com o plantio de feijão, arroz, milho, mandioca, além da criação de animais e artesanato com palhas de bananeiras. Parte das famílias trabalha em instituições públicas locais, além de prestar serviços em fazendas da região. Assim como em outras comunidades do Vale do Ribeira, o Quilombo Galvão sofreu perdas em seu território em consequência da expropriação de terras de pequenos posseiros por agentes externos e pela grilagem de áreas. A falta de titulação das terras causa dificuldades de acesso ou restrição às áreas da própria comunidade, além de casos de tensão e violência.

Fonte: IRegistradores | www.iregistradores.org.br
Postado por: GBC Engenharia – Perícias e Consultoria | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais

Tower_crane

Contrato de locação de equipamentos, com ou sem operador – Tributação

Por Martelene Carvalhaes

Na execução de alguns serviços da construção civil a utilização de equipamentos é inerente, como por exemplo: fundações especiais, terraplenagem, dragagem, drenagem e pavimentação. E outros serviços o equipamento é um suporte como é o caso do guindaste e da grua, estes últimos geralmente são locados de empresas específicas.

A locação destes equipamentos pode ser feita pelo contratante dos serviços ou pelo empreiteiro que executa os serviços da construção civil.

O locador é o proprietário do equipamento, ou quem tem a posse, e se responsabiliza, nos termos do contrato, pela manutenção, assistência técnica e seguro.

A locação de bens móveis é uma das espécies de contratos previstos no Código Civil. De acordo com o art. 565 a locação de equipamentos é uma operação de locação de bens móveis, onde uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa fungível mediante certa retribuição. Além disto, os bens objeto da locação devem estar devidamente incorporados ao ativo imobilizado da empresa locadora.

O artigo 1º da Lei Complementar 116/2003 dispõe que o ISS tem como fato gerador a prestação de serviços constante na lista anexa. A locação de bens móveis não constitui uma prestação de serviços, pois não é item constante na lista de serviços anexa à referida Lei Complementar.  Trata-se meramente de uma disponibilização de bem, seja ele imóvel ou móvel para utilização do locatário sem, entretanto, caracterizar a prestação de um serviço.

O aluguel equipamento com operador, embora denominado como locação, pode não se enquadrar na definição jurídica da mesma e constituir fato gerador de ISSQN, isto porque a exclusão da lista de serviço implicou em entendimento de que não haveria, em qualquer circunstância, uma prestação de serviços, esta definida como fruto do trabalho humano.

A Lei Complementar nº 116/2003 (ISS) não alcança a Locação de Bens Móveis, que não mais é considerada como serviço. Em consequência, conforme a Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal (STF), de Fevereiro de 2010, veio sedimentar a posição de que: “é inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS sobre operações de locação de bens móveis”.

A segunda turma do STJ decidiu que, nos casos de locação de bens móveis com prestação de serviços de assistência técnica, onde o locador, via de regra, vai socorrer sua máquina ou equipamento no canteiro de obra, deverá ser quantificado o valor da locação e o da prestação de serviço, para tributar somente a parcela correspondente do serviço. REsp 1.194.999-RJ, Rel. Min. Eliana Calmon, julgado em 26 de agosto de 2010. STJ informativo nº 0444. Para a Ministra Relatora, tal circunstância não justifica a incidência do ISS sobre a parcela referente à operação de locação “pura” de bem móvel, apenas permite a tributação sobre os serviços em questão, visto que não se aplica mais o critério da preponderância do serviço para definir a exação devida.

Tal procedimento pode ocorrer na locação com operador onde o contrato deve delimitar o valor da operação relativa à locação e à quantia devida a título de serviços, onde podemos ter o contrato de locação e o contrato de cessão de mão obra do operador, neste último com incidência do ISS. Mas ainda não temos uma solução definitiva para as situações de conjugação de locação de bens móveis e serviços.

Código de serviço 07803 incide ISS na locação de equipamentos e objetos que compõe andaimes ou outras estruturas de uso temporário. Departamento de tributação e julgamento da secretária de finanças da prefeitura de São Paulo. Consulta nº 29/2010, data da decisão e publicação 28/08/2010. O entendimento é que tudo que agregar serviço ao bem inicialmente considerado móvel (sem pagar ISS) tornará um aluguel com fornecimento de serviço, descaracterizando a Locação de Bens Móveis para fins de tributação do ISS.

O Ministro Joaquim Barbosa do STF no julgamento de Súmula Vinculante Nº 31, onde pronunciou-se a inconstitucionalidade do imposto ISS QN sobre locação de bens móveis: “não vejo prejuízo na supressão dessa expressão [dissociadas da prestação de serviço]. A minha preocupação foi em relação àquelas situações em que a prestação de serviços vem escamoteada sob a forma de locação. Por exemplo, locação de maquinário, e vem o seu operador. Nessa hipótese, muito comum“; completou o Ministro Cezar Peluso: “então, esse caso aí é prestação de serviço típica, não é locação de bem móvel como tal. 

A locação de equipamento deve ter contrato escrito para a segurança jurídica das partes e constar as regras do Código Civil com cláusulas claras e definidas, mantendo a natureza jurídica do negócio, e em especial, a obrigação das partes.

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 566. O locador é obrigado:

I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 569. O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

A locação é cobrada sem a emissão de nota fiscal de serviço, uma vez que serviço não é. O documento de cobrança tanto pode ser um recibo como uma fatura, nos termos do contrato de locação.

A locação de equipamentos para execução de serviços em obra implica em ceder o uso do bem ao contratante e não a emissão de fatura de locação de equipamentos quando se contrata um serviço onde a utilização do equipamento é inerente ao serviço.

Fonte: PINI

Postado por: GBC Engenharia – Perícias e Consultoria | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais

150480_CSA080514A004F01

Os perigos do material particulado

Resíduos são extremamente tóxicos e poluentes

A queima de combustíveis fósseis é um grande problema ambiental. Mas a preocupação com esse tipo de emissão não deve ser apenas com o dióxido de carbono (CO2), gás de efeito estufa que contribui fortemente para o aquecimento global. O material particulado (PM) é um resíduo da queima de combustíveis fósseis de extrema toxicidade.

De acordo com o a Agência de Proteção Ambiental dos EUA (EPA), o PM é uma mistura de partículas muito pequenas, cerca de cinco vezes mais finas que um fio de cabelo ou mesmo que gotículas de substâncias líquidas. Essas partículas podem ser dos mais diversos materiais, como compostos químicos orgânicos, ácidos, como sulfatos e nitratos, metais, e até mesmo poeira.

Ainda segundo a EPA, o material particulado pode ser dividido em duas categorias. O PM2,5 é formado por partículas cujo tamanho chega até 2,5 micrômetros, pode ser encontrado em nevoeiros e na fumaça. Já o PM10, com partículas de tamanho entre 2,5 e 10 micrômetros, pode ser encontrado em regiões próximas a indústrias.

Fontes

O material particulado pode ter origem nos mais diferentes lugares e processos. A queima de combustível é um exemplo, tanto em aquecedores, lareiras e caldeiras, quanto em veículos movidos a combustível fóssil, como carros, motos, barcos, aviões e tratores.

As fábricas e as centrais elétricas, que usam combustível para que suas turbinas funcionem, emitem material particulado durante suas atividades. Incêndios, a agricultura e os hospitais também são responsáveis pelas emissões.

A EPA afirma que as principais fontes de PM2,5 são, em ordem decrescente, a poeira, a queima de combustíveis, os veículos automotores. O mesmo pode ser dito para as fontes de PM10, com a adição da agricultura.

Impacto ambiental

Um dos tipos mais comuns de material particulado é o carbono negro ou fuligem. Sua origem é a queima incompleta de diesel e incêndios. Esse tipo de poluente é o segundo maior contribuinte com o aquecimento global, ficando atrás apenas do CO2(para saber mais sobre o carbono negro, leia nossa matéria especial sobre o assunto).

Estudos apontam para outros problemas gerados pelo PM. Um desse trabalhos atesta o aumento na densidade das nuvens, dificultando a entrada da luz solar na atmosfera, criando um processo conhecido como forçamento radiativo. Isso causaria outros impactos ambientas como a diminuição da frequência de precipitações e a chuva ácida.

Mas o mais preocupante é a incerteza sobre as previsões climáticas, por conta desse tipo de emissão. De acordo com um relatório do Painel Intergovernamental sobre Mudanças Climáticas, “Enquanto o forçamento radiativo causado pelos gases do efeito estufa pode ser determinado em um grau razoavelmente elevado de precisão (…) as incertezas relativas ao material particulado permanecem grandes, e dependem, em grande medida, das estimativas dos estudos de modelação globais que, no momento, são difíceis de verificar” (em tradução livre).

Impacto sobre a saúde humana

As pequenas partículas e gotículas presentes no material particulado, principalmente no PM2,5, são responsáveis por uma série de problemas de saúde. Estudos apontam para diversas doenças causadas por contaminação por PM.

Entre os problemas eles estão a morte prematura de cardíacos, problemas do coração como ataques cardíacos e arritmia cardíaca. Ainda há relatos de desenvolvimento de asma em crianças e outros problemas relacionados ao sistema respiratório, como irritação das vias aéreas, tosse e dificuldade de respiração.

Combate e soluções

Na maior parte dos países há leis que regulam os níveis de emissões de material particulado e, para se adequarem aos padrões exigidos, indústrias se utilizam da tecnologia para diminuir suas emissões. Uma das mais utilizadas são os precipitadores eletrostáticos, um tipo especial de filtro.

Nas Américas do Sul e do Norte, a combustão do diesel é um dos principais responsáveis pelas emissões de PM. No Brasil, apesar de lento, há avanços com esse tipo de emissão. Já está disponível no mercado o diesel S10, menos poluente e menos danoso à saúde, mas ainda assim um problema ambiental.

Em algumas cidades do país existe o sistema de inspeção veicular, que fiscaliza os níveis de emissões de CO, CO2, HC e material particulado dos carros registrados na cidade.

Mas você também pode contribuir com a diminuição das emissões de material particulado. Use os transportes coletivos, de preferência aqueles não movidos a combustíveis fósseis, a exemplo do metrô ou trem. Quando possível e seguro, use sua bicicleta ou caminhe. No caso da necessidade do uso dos automóveis, opte por combustíveis menos poluentes para seu abastecimento, como o etanol, e sempre esteja em dia com a manutenção do seu carro.

Também é importante estar atento aos cuidados necessários na prevenção de incêndios florestais. Não solte balões e não faça fogueiras em locais próximos a florestas. Não jogue bitucas de cigarro, sobretudo em lugares arborizados ou beiras de estrada.

E não se esqueça de pressiona as autoridades responsáveis e as grandes empresas sobre posições que levem à diminuição dessa perigosíssima forma de emissão.

Fonte: Ecycle

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais

ret

A retificação administrativa de áreas como medida de desjudicialização

Atualmente uma área que seja registrada no modo antigo enfrenta problemas em caso de venda e financiamento principalmente

Teresinha Ribeiro de Carvalho, titular do Ofício de Imóveis de Almirante Tamandaré e Presidente do Sienoreg-PR.
Teresinha Ribeiro de Carvalho, titular do Ofício de Imóveis de Almirante Tamandaré e Presidente do Sienoreg-PR.

A retificação administrativa de um terreno realizada em cartório de registro de imóveis desde 2004 é mais uma das medidas efetivas que favorecem a desjudicialização. O procedimento permite a correção do registro, quando esses se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade. A ação se tornou possível e mais ágil quando a Lei de Registros Públicos (6.015/73) foi alterada pela Lei 10.931/04, que modificou os artigos 212 e 213 da anterior.

A modificação permitiu que a modificação fosse feita pelo Oficial do registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional, a requerimento do proprietário. Esta alternativa representa uma medida concreta para desafogar o Poder Judiciário, ao delegar aos registradores de imóveis, atribuições que eram até então de competência dos juízes.

De acordo com Teresinha Ribeiro de Carvalho, titular do Ofício de Registro de Imóveis de Almirante Tamandaré e também presidente do Sindicato dos Escrivães, Notários e Registradores do Paraná (Sienoreg-PR), muitas pessoas não tem conhecimento sobre a importância da realização da retificação administrativa de áreas. “Para os casos cujo registro tenha sido feito antes de 2004, especialmente as áreas que só tenham sido registradas no modo antigo de transcrição, quase sempre, é preciso que seja feita a retificação”, orienta.

Ainda segundo Teresinha antigamente o registro das áreas era feito de uma forma que hoje é considerada pouco segura. “Os terrenos registrados continham pouquíssimas informações em sua matrícula ou ainda na transcrição. As técnicas de medição eram precárias, o que prejudicava uma medição precisa”, relata a oficial. Atualmente uma área que seja registrada no modo antigo enfrenta problemas em caso de venda e financiamento principalmente.

Recentemente o Conselho Superior de Magistratura do Estado de São Paulo (CSM-SP) julgou uma apelação civil que decidiu pela impossibilidade do registro de escritura de compra e venda em razão da diversidade na descrição de um imóvel com relação ao constante na matrícula imobiliária.

Neste caso, o desembargador entendeu que o juízo positivo dessa situação, poderia “redundar no reconhecimento de futuros direitos ou ser utilizado como meio de prova em razão das finalidades do registro público imobiliários”. Teresinha explica que, em casos como este, a transcrição, ou a matrícula antiga, deve ser retificada.

Fonte: ANOREG-PR

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais

georreferenciamento

Dicas-Georreferenciamento dos Imoveis Rurais

1. O que é o georreferenciamento?
O chamado georreferenciamento consiste na obrigatoriedade da descrição do imóvel rural, em seus limites, características e confrontações, através de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, com a devida ART, “contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA” (art. 176, § 4º, da Lei 6.015/75, com redação dada pela Lei 10.267/01).

2. Quem está obrigado a fazer o georreferenciamento?
Em regra, todos os proprietários de imóvel rural.
Será também exigido das seguintes pessoas, em razão de serem obrigadas a prestar a declaração para o cadastro de imóveis rurais (CCIR), junto ao INCRA, observados os prazos do art. 10 do Decreto nº 4.449/02:
I – dos usufrutuários e dos nu-proprietários;
II – dos posseiros;
III – dos enfiteutas e dos foreiros.

3. Quem pode executar os trabalhos de georreferenciamento?
Apenas poderão realizar os trabalhos de georreferenciamento, para fins da Lei 10.267/01, os profissionais habilitados e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (art. 176, § 4º, da Lei 6.015/75, com redação dada pela Lei 10.267/01).
O pedido de credenciamento e a documentação deverá atender ao contido na Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais.
A documentação necessária para o credenciamento é a seguinte: I – Carteira de Registro no CREA (Cópia autenticada); II – Documento hábil fornecido pelo CREA, reconhecendo a habilitação do profissional para assumir responsabilidade técnica sobre os serviços de georreferenciamento de imóveis rurais em atendimento à Lei 10.267/01 (original); III – Cartão de inscrição no CPF (cópia autenticada); IV – Formulário de credenciamento preenchido adequadamente.
Se o pedido de credenciamento se der via INTERNET, a documentação deverá ser encaminhada ao INCRA (Sala do Cidadão) ou via postal, para o seguinte endereço:
Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento – INCRA Ed. Palácio do Desenvolvimento, 12º, sala 1.207 Setor Bancário Norte – SBN – Brasília/DF CEP 70057.900

3.1. Onde obter a listagem dos profissionais habilitados?
A listagem dos profissionais habilitados para a execução dos trabalhos pode ser obtida nos sites:
I – www.incra.gov.br, clicando em Sistema Público de Registro de Terras;
II – www.faemg.org.br

4. Quais os prazos?
Os prazos estão fixados no art. 10 do Decreto 4.449/02:
I – após noventa dias da publicação do Decreto, para os imóveis com área acima de cinco mil hectares (5.000ha), ou seja, desde 29 de janeiro de 2003;
II – após um ano, para os imóveis com área entre cinco mil (5.000ha) e mil hectares (1.000ha), ou seja, desde 1º de novembro de 2003;
III – após dois anos, para os imóveis com área entre quinhentos (500ha) e mil hectares (1.000ha), ou seja, a partir 1º de novembro de 2004;
IV – após três anos para os imóveis com área abaixo de quinhentos hectares (500 ha).

5. Quais procedimentos devem ser obedecidos para o georreferenciamento do imóvel rural?
Os procedimentos devem se dar em etapas: 1) a primeira delas se dá com o profissional habilitado/credenciado para a execução dos serviços de campos e de elaboração do material; 2) a segunda se dá junto ao INCRA com a apresentação do material, anuência dos confinantes e demais materiais; e 3) a terceira se dá junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

5.1. Pelo Profissional Habilitado
Ao profissional compete:
a) Possuir a anotação de responsabilidade técnica – ART, emitida pelo CREA, da região onde for realizado o serviço;
b) a realização do trabalho de campo, levantando as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, observada a precisão posicional pelo INCRA;
c) elaborar:
c.1) relatório técnico, conforme descrito no item 5.4 da Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais (NTGIR);
c.2) a planta e memorial descritivo, em três vias;
c.3) gerando:
c.3.1) arquivo digital georreferenciado, nos formatos DWG, DGN ou DXF, conforme item 5.2.2 da NTGIR;
c.3.2) arquivo digital contendo dados brutos (sem correção diferencial) das observações do GPS, quando utilizada esta tecnologia, nos formatos nativos do equipamento e Rinex;
c.3.3) arquivo digital contendo dados corrigidos das observações do GPS, quando utilizada esta tecnologia;
c.3.4) arquivo digital contendo arquivos de campos gerados pela estação total, teodolito eletrônico ou distanciômetro, quando utilizada esta tecnologia;
d) relatório resultante do processo de correção diferencial das observações GPS, quando utilizada esta tecnologia;
e) relatório do cálculo e ajustamento da poligonal de demarcação do imóvel quando utilizada esta tecnologia;
f) planilhas de cálculo com os dados do levantamento, quando utilizado teodolito ótico mecânico
g) cadernetas de campo contendo os registros das observações de campo, quando utilizado teodolito ótico mecânico;
h) a faculdade de colher declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados (art. 9º, § 6º, do Decreto 4449/02).

5.2. Para a certificação pelo INCRA
Após os trabalhos realizados pelo profissional habilitado, para a certificação do INCRA, nos termos da Instrução Normativa nº 13, de 17 de novembro de 2003, o interessado legítimo deverá apresentar:
a.Requerimento, solicitando a Certificação, conforme modelo Anexo XI (original);
b.Relatório técnico, conforme descrito no item 5.4 da Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais (NTGIR), no original;
c.Matrícula(s) ou transcrição do imóvel (cópia autenticada);
d.Planta e memorial descritivo assinado pelo profissional que realizou os serviços (original);
e. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, emitida pelo CREA da região onde foi realizado o serviço (original);
f.Arquivo digital georreferenciado, nos formatos DWG, DGN ou DXF, conforme item 5.2.2 da NTGIR;
g. Arquivo digital contendo dados brutos (sem correção diferencial) das observações do GPS, quando utilizada esta tecnologia, nos formatos nativos do equipamento e Rinex;
h. arquivo digital contendo dados corrigidos das observações do GPS, quando utilizada esta tecnologia;
i. arquivo digital contendo arquivos de campos gerados pela estação total, teodolito eletrônico ou distanciômetro, quando utilizada esta tecnologia;
j. relatório resultante do processo de correção diferencial das observações GPS, quando utilizada esta tecnologia (cópia);
k. relatório do cálculo e ajustamento da poligonal de demarcação do imóvel quando utilizada esta tecnologia (cópia);
l. planilhas de cálculo com os dados do levantamento, quando utilizado teodolito ótico mecânico (cópia);
m. cadernetas de campo contendo os registros das observações de campo, quando utilizado teodolito ótico mecânico (cópia);
n. declaração dos confrontantes de acordo com o art. 9º do Decreto nº 4.449/02, conforme modelo descrito no anexo X da NTGIR (original).
Todas as páginas da documentação deverão estar assinadas pelo credenciado responsável pelo levantamento, com a sua respectiva codificação obtida junto ao INCRA e ao CREA.
Apresentada a documentação, compete ao INCRA, através do Comitê Regional de Certificação da Superintendência Regional, aferir se a poligonal objeto do memorial não se sobrepõe a outra e se o memorial atende às exigências técnicas (art. 9º, § 1º, do Decreto 4449/02).
Quando a documentação não estiver de acordo com a NTGIR, o interessado será notificado para proceder às devidas correções.
Estando nos termos da NTGIR, será emitido parecer conclusivo através de certificação, sendo aposto carimbo nas três vias da planta e do memorial descritivo do imóvel.
O INCRA restituirá ao interessado a certidão, uma via da planta e do memorial.

5.3. Para a averbação no Cartório de Registro de Imóveis
Para a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, o interessado legítimo deverá apresentar:
a – a certidão do INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a outra (item 6.2.b);
b – o CCIR (art. 9º, § 5º, do Decreto 4449/02);
c – o ITR dos cinco últimos anos (art. 9º, § 5º, do Decreto 4449/02);
d – o memorial descritivo (art. 9º, § 5º, do Decreto 4449/02);
e – declaração expressa dos confinantes e com firma reconhecida de que os limites divisórios foram respeitados (art. 9º, § 6º, do Decreto 4449/02).;
f – declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes (art. 9º, § 5º, do Decreto 4449/02).

5.4. Pelo proprietário
Ao proprietário compete:
a. contratar e custear todo o trabalho do profissional habilitado, observada a hipótese de isenção;
b. colher a assinatura dos confrontantes na declaração, nos termos do art. 9º do Decreto nº 4.449/02, conforme modelo descrito no anexo X da NTGIR (original);
c. firmar o requerimento, solicitando a Certificação, conforme modelo Anexo XI (original);
d. após certificado pelo INCRA, em 30 dias (IN INCRA 13/03), protocolar no Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de perda de validade.

6. Onde apresentar a documentação?
A documentação constante do item 6.3 retro deverá ser apresentada na Sala do Cidadão, das Superintendências Regionais do INCRA.

7. Qual a legislação aplicável ao georreferenciamento?
Lei nº 10.267/01 Decreto n-º 4449/01 Portaria INCRA nº 954, de 13/11/02 Instrução Normativa INCRA nº 08, de 13/11/02 Instrução Normativa INCRA nº 13, de 17/11/03

7.1. Onde encontrá-las?
Nos sites:
a. www.faemg.org.br, clicando em informações jurídicas, georreferenciamento;
b. www.incra.gov.br, clicando em “serviços e informações”;
c. www.planalto.gov.br

8. Quem arca com os custos?
Via de regra, o proprietário do imóvel rural.
A Lei 12.267/01 e o Decreto 4.449/02 concedem a isenção, entretanto aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório das áreas não exceda quatro módulos fiscais.
Outra hipótese de isenção contemplada é no caso de transmissão de domínio de área total cujo somatório também não exceda a quatro módulos fiscais, desde que requerido no prazo do item 4 retro (parágrafo único do art. 8 do Decreto 4.449/02).

9. Não se fazendo georreferenciamento, o que implica?
Após os prazos do art. 10 do Decreto 4.449/02, prevalece o § 4º do art. 176, da Lei 4.947/66, modificada pela Lei 10.267/01, que assim dispõe: “no impedimento da efetivação do registro, em qualquer situação de transferência do imóvel rural”.

10. Realizando os trabalhos de medição e caracterização do imóvel, sendo encontrada área divergente da área registrada no Cartório competente, como proceder para corrigir o registro do imóvel?
Deve se dar a correção mediante o processo de retificação de área, que tanto pode ser administrativo como judicial. Com o advento da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que modificou a redação dos art. 212, 213 e 214 da Lei 6.015/73, a retificação de área pode se dar por via administrativa.
O Oficial do Registro de Imóveis retificará o registro ou averbação de ofício ou a requerimento da parte, nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.
O Oficial do Registro de Imóveis retificará o registro ou averbação a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

Fonte: Proterra Engenharia 

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais

banner_imobiliario copy

A Vulnerabilidade e Hipossuficiência do Consumidor nos Contratos Imobiliários

Por Olinda Caetano

Primeiro há de ater-se que tais contratos estão inseridos na classificação contratos de adesão, quando celebrado com a incorporadora, ou quem faça às vezes, portanto, regido pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/91), de sorte, que ao proceder a sua análise objetiva-se o equilíbrio entre as partes, ou seja, de modo mais favorável para o consumidor, parte vulnerável e hipossuficiente na relação contratual.

Comumente, há confusão entre as expressões “vulnerabilidade” e “hipossuficiência” relacionadas ao Código de Defesa do Consumidor, entendendo-as como sinônimo.

A vulnerabilidade é uma condição inerente ao consumidor, enquanto a hipossuficiência caracteriza uma fragilidade maior que a vulnerabilidade do consumidor em relação ao fornecedor, seja de serviços ou de produtos.

E aqui nos deteremos para tratar dessas expressões aplicáveis à relação jurídica entabulada entre o comprador do imóvel, e o vendedor, em tese, a incorporadora.

O termo vulnerável é aplicável a todo aquele suscetível de ser ferido, ofendido ou atacado, isto é, a parte mais fraca numa relação seja jurídica, social, econômica ou financeira.

Parafraseando o renomado doutrinador Luiz Antônio Rizzatto Nunes, pode-se entender que “o consumidor é a parte fraca da relação jurídica de consumo” e essa fragilidade está na ausência de conhecimento técnico sobre o produto ou o serviço e por último de ordem econômica em que as relações de consumo tendem a traduzir as desigualdades entre as categorias econômicas e que no diário viver constata-se a necessidade de tratamento diverso em consonância com a peculiaridade inerente a cada uma delas.

O grau de hipossuficiência do consumidor vincula-se à realidade social e a sua capacidade de produzir provas, relacionado com a desigualdade socioeconômico existente entre o consumidor e o fornecedor seja de serviço ou produto. Devido à desigualdade mencionada, ao consumidor lhe é impossibilitado de produzir provas que venha de encontro a lhe garantir o direito pleiteado. Em regra, tais impedimentos são de ordem financeira, ou até mesmo de conhecimento (pessoais).

Apesar da hipossuficiência se apresentar na seara processual tem natureza extraprocessual por estar vinculada à realidade do consumidor na esfera socioeconômica.

Com relação aos contratos imobiliários estes recaem, em regra, no texto do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, pois, existem cláusulas apresentadas nesses contratos que carecem de melhor entendimento, como o prazo de carência, a título de exemplo, que permite atraso na entrega do imóvel comprado em construção, permitindo que o prazo de entrega contratado seja estendido sem a ocorrência de sanção. Importa, saber que a responsabilidade civil e a responsabilidade penal podem ser invocadas, sendo o artigo 65 e 66 da Lei 4.591/64 que rege as disposições no que tange à responsabilidade penal.

O incorporador, o sócio, o diretor, o administrador, o construtor e o corretor, podem responder por crime ou contravenção penal à luz da Lei 1521/1951 (crimes e contravenções contra a economia popular).

A legislação consumerista preceitua que ao consumidor é dado o direito de requerer a inversão do ônus da prova deixando claro que é faculdade do juiz, bastando para tal a comprovação de sua hipossuficiência.

O texto do artigo 6º, VIII do Código de Defesa do Consumidor é um importante instrumento que amplia o poder do juiz para exercer em sua seara os fins sociais propostos pela lei, (LICC, art. 5º) permitindo que as desigualdades sociais sejam pelo menos minimizadas entre o consumidor e o fornecedor.

Fonte: Jus Brasil 

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

Leia Mais