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Como avaliar um imóvel usado?

Via Prime
Na hora de comprar ou vender um imóvel usado, fica a dúvida se o valor cobrado é justo. Quem vende, pensa estar perdendo (99%), pensa que poderia esperar um pouco e fazer um negócio melhor. Para quem compra, pensa que procurou pouco e até pode estar sendo enganado.

Para que isso não aconteça, é necessário observar certos aspectos, que vão desde a localização do imóvel até mesmo o seu estado de conservação.
Outros detalhes, no caso de apartamentos, como área de lazer e quantidade de garagens, também são essenciais para se avaliar adequadamente uma unidade. Contratar um profissional sempre é a melhor escolha.

Em um mesmo edifício é possível encontrar apartamentos de preços variados, dependendo de sua posição. Andares mais altos são mais caros e se forem voltados para o sol da manhã, também possuem um acréscimo no valor. Em lugares em que a temperatura é muito alta, muito quente a busca é a face sul. Mas, quando a região é mais fria, a busca é para a face norte.

Acabamento . O acabamento e o estado de conservação do imóvel vêm em segundo lugar. Nesse caso, a idade do imóvel é importante, assim como o acabamento da fachada de um prédio. Imóveis mais conservados causam uma primeira impressão melhor do que se estivessem com a pintura gasta ou algum tipo de vazamento. Uma reforma na fachada irá onerar a taxa do condomínio.

Uma reforma interna também deve ser levada em consideração. Os serviços básicos de manutenção devem ser calculados antes de avaliar ou colocar o imóvel à venda. O comprador hoje é um público muito exigente e pode fazer o preço inicial cair por causa desses pequenos detalhes. O valor gasto na pintura de um apartamento de R$ 160 mil, por exemplo, não chega a 0,5% do preço do imóvel. Quando os gastos para a reforma básica assumem um compromisso acima deste valor, significa “problemas sérios”.

Você não pode levar em conta a “personalização”. Se você vai reformar um apartamento, não que seja necessário. Mas, sim uma decoração personalizada, estes calculos não serão levados em conta na avaliação do imóvel. Lembrando que quanto mais você personaliza, mais difícil é vendê-lo mais tarde, se você precisar.

Garagem e área de lazer fazem uma grande diferença. Livre, coberta, descoberta, presa, compartilhada.

O terceiro fator na hora de estabelecer o preço de um imóvel usado são os complementos, como garagens, área de lazer e outros itens, como segurança, que fazem o diferencial na hora da avaliação. Um imóvel pode valer até 10% a mais se tiver uma outra vaga de garagem. E até em 20% se possuir uma área de lazer completa, quando comparado com outro imóvel na mesma rua, com as mesmas características, mas que possua um lazer menor.

Acabamento, localização e vista ajudam a fixar preço. Quando você pensar em colocar o seu apartamento para vender faça uma pesquisa para avaliar o preço médio de imóveis do mesmo porte do seu, nas proximidades. Leve em conta a idade da construção.

A avaliação de um corretor dá mais segurança ao valor pedido, porque é um profissional qualificado para este tipo de trabalho.

O fato do apartamento também já estar todo montado e com acabamento em boas condições também é um fator que pesa na hora de avaliar o imóvel.

Outro ponto são as áreas comuns do prédio, que tem fachada conservada, revestida em granito e uma área de lazer com piscina, churrasqueira, playground e miniquadra. Estrutura.

Avaliação correta e maior segurança.

Quando for verificar o preço para venda ou compra de um imóvel, o interessado pode começar pesquisando os valores cobrados pelo metro quadrado na região, no seu bairro. Esse tipo de avaliação pode ser feito consultando anúncios de vendas ou imobiliárias. Comparar os imóveis à venda na região onde está localizado a unidade que se pretende avaliar, também ajuda a se aproximar do valor real do imóvel.

Mas para chegar ao valor justo, o ideal é consultar um profissional de corretagem de imóveis, devidamente cadastrado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, solicitando sua visita ao imóvel.

Para quem vai vender um imóvel, o ideal é dar opção de exclusividade de venda ao corretor. Dessa forma, ele trabalha com maior comprometimento, sabendo que é o único profissional trabalhando com aquele imóvel, investindo mais na divulgação do produto e até fazendo parceria com outro corretor sem ônus para o vendedor. Também fica fácil controlar as visitas, o que gera mais segurança para o vendedor.

Fonte: Prime | www.primenegocios.com.br
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Audiência pública sobre critérios de avaliação de terrenos é adiada

Via De fato.com

A audiência pública para discutir a situação dos imóveis de Mossoró, bem como os critérios de avaliação de terrenos no município, proposta pelo vereador Genivan Vale (PDT) e agendada para esta quinta-feira, 25, foi adiada devido à incompatibilidade de agenda de representantes da Prefeitura Municipal de Mossoró. A nova data para a realização do debate será dia 15 de setembro, às 9h, na Câmara Municipal de Mossoró.

O debate tem como objetivo discutir alternativas para resolver o problema apontado pelos corretores que diz respeito à falta de critérios de avaliação de imóveis, e consequentemente, o pagamento de impostos como o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Na oportunidade, também será discutido questões sobre a regularização fundiária dos imóveis no município.

“Estima-se que mais de 50% dos imóveis do município não tenham escritura pública. Essa falta de regularização e falta de critérios de avaliação dos imóveis estão prejudicando o setor imobiliário do município”, diz Genivan Vale. Ele explica que a presença de representantes do Executivo neste debate é de suma importância para os encaminhamentos. “Por isso, adiamos a audiência para que possamos realizá-la com a presença de membros da Prefeitura”.

O encontro deverá contar com a presença de representantes do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), da Secretaria Municipal de Infraestrutura, Urbanismo e Serviços Urbanos; Sindicado da Construção Civil de Mossoró (Sinduscom), Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), entre outros órgãos e entidades ligados ao segmento.

Fonte: De fato.com | www.defato.com
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Incra/CE conclui vistoria e avaliação de imóveis rurais inseridos em territórios quilombolas

Via Incra

A Superintendência Regional do Incra no Ceará disponibiliza para consulta extratos simplificados dos laudos de vistoria e avaliação de dois imóveis rurais, inseridos no perímetro do território quilombola Encantado do Bom Jardim e Lagoa das Pedras, localizado no município de Tamboril, e no território quilombola de Alto Alegre e Base, situado entre os municípios de Horizonte e Base.

A publicação dos extratos na página institucional da regional atende ao disposto no artigo 6º da Norma de Execução Conjunta DT/DFN/Incra nº 03, de 21 de junho de 2010, e ainda aos princípios da publicidade, transparência e economicidade no serviço público.

Os interessados podem consultar os processos administrativos na sede regional do Instituto, em Fortaleza, localizada na avenida Américo Barreira, 4700 – Bairro Bela Vista. Mais informações pelo telefone (85) 3299-1331.

Consulte a seguir os extratos simplificados dos laudos de vistoria e avaliação dos três imóveis rurais.

Extrato do laudo de avaliação do imóvel rural “Lote 08 Encantado do Bom Jardim” – Tamboril/CE

Extrato do laudo de avaliação do imóvel rural Terreno de Formato Irregular ( “Sítio Base” ) – municípios de Pacajus e Horizonte

Fonte: Incra | www.incra.gov.br
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A avaliação do valor venal do imóvel

Via Politica Livre
Por Karla Borges

A Lei Municipal 8.473/13 aprovou os Valores Unitários Padrão – VUP de terreno e de construção para efeito de apuração do valor venal dos imóveis e lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU de Salvador. Previu também que nos casos singulares de imóveis para os quais a aplicação dos procedimentos previstos nesse diploma e na Lei 7.186/06 venham a conduzir à tributação manifestadamente inadequada, poderão ser adotados, a requerimento do interessado, processos de avaliação especial, sujeitos à concordância da Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ.

Coube a Instrução Normativa (IN) 30/14 estabelecer os mecanismos para a análise dos processos de avaliação de imóveis, entretanto, ela foi alterada na semana passada pela IN 15/16, englobando todas as decisões relativas a processos de revisão de valor venal do IPTU e de avaliação especial do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV que resultem em redução do valor venal utilizado para seu cálculo, dispondo sobre as regras de alçada. Os requerimentos deverão ser acompanhados de laudo de avaliação assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias – IBAPE ou laudo de avaliação utilizado por agente financiador na avaliação do imóvel para fins de concessão de financiamento imobiliário.

Os laudos oferecidos ficarão sujeitos à apreciação pela Administração Tributária, que poderá apresentar avaliação contraditória mediante laudo administrativo. O reexame necessário observará as seguintes alçadas relativamente à redução do valor venal de imóveis: até 15% compete ao chefe do Setor de Julgamento; acima de 15% e até 30% compete ao Coordenador de Tributação e Julgamento; acima de 30% e até 50% compete a Diretora Geral da Receita; acima de 50% compete ao Secretário Municipal da Fazenda. Não há limite para tal redução, fato que pode ensejar uma diminuição maior do que a pretendida pelo requerente e caracterizar um julgamento “ultra petita”.

O primeiro problema é que os valores venais são diferentes para os dois tributos. O STJ já se pronunciou acerca da matéria entendendo ser possível o ITIV adotar um valor maior do que o IPTU. Todavia, a base de cálculo do imposto deveria ser o valor efetivo das transmissões dos bens ou direitos, em vez de um preço arbitrado pelo fisco municipal como de mercado. O Município do Salvador criou uma consulta de valor venal atualizado para efeito de incidência do ITIV e ainda que a transação tenha ocorrido por um preço menor, o adquirente é compelido a pagar o imposto tendo como base o valor previsto pela municipalidade.

O segundo problema é que numa eventual concessão de alteração do valor venal do ITIV mediante processo, a tabela de consulta permanece inalterada, o contribuinte apenas recebe o documento de arrecadação modificado para pagamento, não havendo qualquer atualização desse valor para servir de parâmetro a transações futuras. Desta forma, não seria possível ingressar com a revisão prévia desse imposto, só no momento da ocorrência do fato gerador. Para melhor elucidar a questão, segue exemplo: o proprietário tem um imóvel cujo valor venal na SEFAZ está registrado por R$ 800.000,00. O seu preço de mercado é R$ 400.000,00. O comprador está adquirindo por R$ 380.000,00 e se recusa a concluir o negócio por saber que o ITIV incidirá sobre R$ 800.000,00. O pretenso vendedor não pode antes de celebrar o negócio ingressar com o pedido para que o valor seja revisto, pois seria inócuo, não repercutiria no cadastro imobiliário.

Antes da Reforma Tributária Municipal, a lei rezava que a base de cálculo do ITIV em nenhuma hipótese poderia ser inferior ao valor venal utilizado para cálculo do IPTU, sendo assim, caso o adquirente informasse um valor de compra inferior, a base de cálculo incidente era a mesma do IPTU, não havendo tanta discrepância. As regras de alçada, por sua vez, não se aplicam aos atos instrutórios realizados no curso de processos de impugnação e/ou recursos ao lançamento do IPTU. Fica patente, então, que a única maneira de se promover alteração no valor do imóvel junto à SEFAZ é através do pedido de revisão do valor venal do IPTU, pois certamente o resultado de tal solicitação irá impactar na tabela de consulta do ITIV, acrescida de um percentual discricionário imputado pelo fisco municipal.

Fonte: Politica Livre | www.politicalivre.com.br
Por Karla Borges
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GBC Engenharia Avaliação de Imóveis

Confira 6 situações que deixam o seu imóvel irregular e saiba como resolvê-las

GBC Engenharia Avaliação de ImóveisImóvel em inventário, sem escritura ou sem habite-se são situações que podem acontecer. Confira o que fazer se quiser regularizar a sua propriedade

Quem comprou um imóvel – ou quer vender um – provavelmente já descobriu que muitos problemas deixam o bem irregular. A falta de documentação, seja habite-se ou escritura, está no topo dessa lista. Mas a boa notícia é que você pode regularizar tudo isso. Nem sempre o custo será baixo, mas ao deixar a situação do imóvel em dia, você garante que não perderá tanto dinheiro na venda. Por isso, confira seis casos em que o imóvel pode ser considerado irregular pela justiça e saiba o que você pode fazer em cada situação.

1. O imóvel não tem escritura
A escritura (ou Certidão de Matrícula) é um documento que precisa ter registro no cartório. Ele regulariza o imóvel e mostra quem é o proprietário. Por isso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda dessa propriedade. Sem a escritura, a compra e venda desse imóvel só pode ser feita com um “contrato de gaveta”.

Se você adquiriu um imóvel sem escritura, saiba que dá para regularizar a situação – mas o valor é alto. Os custos para fazer a escritura chegam a 4% do valor do imóvel, sem contar uma taxa que costuma ser cobrada e tem o valor mínimo de R$ 1 mil.

O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. O motivo: as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que fizessem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente. Uma alternativa é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada, ou seja, emitida. Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento é um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel. Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, terá que procurar a justiça.

Nesse caso, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando que você está morando naquele imóvel há pelo menos cinco anos. Para isso, mostre contas, fotos ou leve algumas testemunhas.

O processo de regularizar um imóvel sem escritura costuma durar um ano e precisa de um advogado. Então, se você não conseguir uma consultoria jurídica de graça, provavelmente gastará 1% do valor do imóvel com o serviço do advogado particular.

2. A compra foi feita por contrato de gaveta
Isso acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos.

Por isso, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

3. O imóvel não tem Habite-se
Este é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sem contar que a prefeitura tem o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você precisa da autorização da prefeitura, mas, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei. Depois, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo.

Decidiu comprar um imóvel sem esse documento? Tire dúvidas sobre o que fazer quando o imóvel não tem habite-se.

4. O bem está em inventário
“Isso significa que este bem pertencia a alguém que faleceu e, portanto, não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial”, conta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico.

Dá para regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações. Em alguns casos, o custo chega a R$ 10 mil.

No entanto, existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz. São elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e quando existem opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros. Nesse caso, você precisará ter mais paciência, pois o processo pode levar um ano.

5. O imóvel tem dívidas
Existem dois tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário.

A do imóvel costuma ser o atraso de IPTU ou de taxas de condomínio. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local que ele habita. Já as dívidas do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que resolver esse problema? Quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

6. Você fez uma obra sem avisar o Poder Público Municipal
Mudanças na planta da casa, como a ampliação de um cômodo ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisam da autorização da prefeitura. Se você fez essa obra sem pedir a liberação, não tem jeito: precisa apresentar um projeto para a prefeitura.

Ele pode ser feito por um engenheiro ou por um arquiteto, e isso tem um custo. Daria para abrir mão destes especialistas, mas essa decisão traz alguns riscos: se a prefeitura perceber que a obra foi feita, ela poderá cobrar uma multa.

Saiba dessa? Prédios também devem ter registro!

Existe um documento chamado de convenção de condomínio que estabelece as regras de convivência do prédio. Por exemplo, é permitida a entrada de animais? Quais são os horários para usar a quadra de esportes ou a piscina? Quando serão realizadas as reuniões? E todas estas regras devem ser aprovadas por no mínimo dois terços dos proprietários, caso contrário, nenhuma regra pode ser determinada.

Além disso, o prédio precisa estar regularizado junto ao cartório porque, caso contrário, você será dono do mesmo imóvel junto com várias pessoas. E, como você tem direito a 30% do valor total, se alguém tiver uma dívida, todo mundo sairá prejudicado – e uma ação como esta leva entre 10 e 15 anos para ser resolvida! Qual a solução? A ABMH recomenda que você vá a um cartório para fazer a regularização. Para isso, você precisará de um advogado, que pode ser gratuito.

Fonte: www.konkero.com.br
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GBC Avaliação de Imóveis

A quem cabe fazer a perícia no imóvel? Qual a importância de ser feita corretamente?

Avaliação de imóveis
Avaliação de imóveis

A atividade pericial na área imobiliária envolve uma gama enorme de segmentos de atuação, constituindo-se hoje em uma nova especialidade no âmbito da engenharia, abrigada em uma entidade federativa nacional, o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, organizada em 24 estados da federação e com sede permanente em São Paulo.
Para melhor compreendermos a importância desta atividade sugerimos a divisão de sua área de abrangência em perícias avaliatórias, contratuais, patológicas, vizinhança, cautelares e questões de terra, devendo ficar claro que a demanda por estes serviços pode ocorrer tanto na área judicial como privada.
Perícias avaliatórias são todas aquelas cuja finalidade é a determinação do valor de um bem ou de direito sobre ele, como o aluguel, nas contratuais o objeto em discussão está relacionado às obrigações contraídas entre as partes, e as patológicas versam sobre defeitos existentes nos imóveis.
As perícias relativas à vizinhança englobam todas as questões referentes à vizinhos, sejam condominiais ou imóveis próximos, nas cautelares procura-se caracterizar a situação preliminarmente a outro evento, e as questões de terra referem-se à levantamento de divisas, medições ou determinação de ocupação de um imóvel.
A demanda por estes serviços decorre de questões referentes a litígios, realização de negócios ou atitudes preventivas, sendo que os fatores que conduzem às investigações são classificados em endógenos, quando originários do próprio imóvel e ligados ao empreendedor, exógenos, externos ao imóvel e relacionados a terceiros, naturais, fenômenos da natureza (previsíveis, evitáveis ou inevitáveis), e funcionais, decorrentes de ações dos usuários do imóvel.
Quanto à competência para a realização das perícias em imóveis, o assunto encontra-se regulamentado pelo CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, através da Resolução 345, que disciplina as atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Por parte da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, o assunto encontra-se devidamente normatizado através da NBR-13.752 (Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil), onde estão delineados os requisitos necessários à confecção de um laudo pericial no âmbito imobiliário.
Neste documento, de uso obrigatório em todos os trabalhos desta natureza, são encontrados os objetivos, documentos complementares relacionados, definições, as condições gerais e específicas de realização do trabalho pericial e as prescrições para apresentação do laudo pericial.
Não obstante os aspectos formais que cercam a atividade, o produto final, no que se refere à qualidade do serviço prestado, não se limita aos tópicos descritos anteriores, que, embora obrigatórios, guardam relação direta com o conhecimento, experiência, criatividade, honradez e talento do perito responsável pela elaboração do laudo.
O conhecimento deve ser adquirido através da educação continuada, nos cursos promovidos pelos IBAPE’s e estudos que permitam o entendimento das diversas áreas das especialidades que compõem o espectro das ciências imobiliárias.
A experiência se adquire com a prática constante, mas, principalmente, com humildade técnica, onde o profissional deve se alicerçar nos mais experientes, não se aventurando em tentativas para as quais não esteja devidamente preparado.
O talento e a criatividade refletem no resultado final de uma perícia, pois deve-se sempre ter em mente que o trabalho é elaborado por um técnico mas o usuário geralmente é um leigo, daí a necessidade de um laudo extremamente didático, ilustrado com fotos e croquis, devendo ser redigido em linguagem inteligível e sem tecnicismos.
Finalmente, a ética e honradez do perito são características que poderiam ser até dispensáveis de comentar, pois parecerem óbvias, não fosse sua importância como requisito indispensável, que podem ser traduzidos por um aforismo que acompanha esta especialidade, “a perícia vale o que vale o perito”.

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

 

Fonte: http://ibeinstituto.webnode.com.br/
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Metodologias avaliatórias

As metodologias normalizadas, em geral, atendem às necessidades do mercado imobiliário tradicional, priorizando os imóveis de utilidade particular, desejabilidade econômica do lucro e temporaneidade conhecida.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.2 relaciona e define os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:

Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

Método evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

Método da capitalização da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.3 relaciona e define os métodos para identificar o custo de um bem:

Método comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método da quantificação de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos
custos diretos e indiretos.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.4 relaciona e define os métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento:

Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento: Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.

Conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 7.5 define a escolha da metodologia:

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.

Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, que é o método mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos.

Método comparativo direto de dados do mercado: É aquele em que o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, ou seja, imóveis similares que foram comercializados ou encontram-se em oferta. É condição fundamental para a aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado, pois o valor é obtido pela comparação entre um conjunto que possui atributos semelhantes aos bens avaliados.

Fonte: Revista On-Line IPOG – Julho de 2013

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Avaliação de Imóveis

Texto publicado pelo IBAPE – Bahia em 2004, porém extremamente atual:

Avaliação de Imóveis é a especialização dentro da Engenharia que tem experimentado crescimento significativo nos últimos 10 anos, tanto no que se refere uso de conhecimento científico moderno nas áreas de Estatística, Econometria, Economia, Finanças e Sociologia, como no que diz respeito aos recursos tecnológicos como computadores e equipamentos digitais de última geração.

O número de profissionais e empresas que se dedicam exclusivamente a esta atividade é crescente, na medida em que também cresce a demanda por trabalhos qualificados e confiáveis para realização de bons negócios entre investidor e devedor, onde a garantia é o imóvel ou empreendimento imobiliário.

A partir da estabilização da moeda, o mercado imobiliário modificou-se completamente em relação ao que vinha acontecendo. Com o fim da hiper-inflação, que transformava rapidamente as Vantagens de um negócio em Desvantagens, ficou mais fácil visualizar o caminho mais seguro para um Investimento Imobiliário.

A exemplo do que já acontecia em países de economia estabilizada, o mercado imobiliário brasileiro começa a atrair investidores externos, acostumados com o que pode ser Comprovado, e totalmente avessos ao “Achismo”.

Com isto, Empresa especializada em Avaliações de Imóveis que não investir em treinamento, pesquisa de novas técnicas e tecnologia de ponta, em pouco tempo estará fora do mercado avaliatório, deixando a cobiçada demanda dos grandes investidores aos cuidados das Multinacionais do Mercado Imobiliários (Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, etc.).

Fonte: IBAPE Bahia

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Engenheiro ou corretor de imóveis?

Quem devo contratar para avaliar meu imóvel?

Engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos têm entre suas atribuições a realização de estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, pareceres e divulgação técnica. Todas essas atividades são regulamentadas pela lei 5.194/66.

Não é correto, portanto, afirmar que não compete a engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos o exercício da atividade de avaliação de imóveis por desconhecerem este mercado. A verdade é que para se definir o valor mercadológico de um imóvel exige-se muito mais que opiniões, são necessários conhecimentos técnicos e científicos que são inerentes e exclusivos desses profissionais.

A infraestrutura e equipamentos urbanos, diretrizes municipais de projeto para a ocupação do solo, projetos, qualidade dos acabamentos, patologias, vícios e danos construtivos, durabilidade, necessidades e custos de reformas ou recuperações, conforto térmico e acústico são apenas alguns dos aspectos intrínsecos e extrínsecos dos imóveis que só podem ser devidamente avaliados por um profissional engenheiro ou arquiteto. Por isso a afirmativa de que esses profissionais possuem todas as atribuições necessárias para verificar, e aí com certeza emitir um laudo de avaliação, com valores condizentes à realidade.

O que não consideramos ideal é denominar de avaliação, considerando todos os aspectos já citados, o trabalho do corretor de imóveis, quando na verdade, seu trabalho é, muitas vezes, baseado em opiniões, considerando apenas razões abstratas e influências do meio, de cunho subjetivo, e sem os rigores ou fundamentos científicos necessários.

Por outro lado, no sentido ético, é necessário destacar que os profissionais da engenharia, arquitetura e agronomia não são partes envolvidas nas operações, portanto não possuem quaisquer interesses envolvidos quanto ao êxito ou não dessas transações, tendo seus honorários fixados independentemente da conclusão ou não do negócio.

A avaliação imobiliária para fins de verificação de valor de mercado requer sim a utilização de métodos científicos, conhecimentos técnicos e formação específica, podendo e devendo ser realizada por profissionais da engenharia, arquitetura e agronomia.

O que, mais uma vez nos cabe dizer, é que a relação entre engenheiros, arquitetos, engenheiros agrônomos e corretores de imóveis, neste sentido, deve ser de parceria, visando acima de tudo a satisfação e, principalmente, a segurança dos moradores e investidores.

Fonte: CREA-MS

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DCF

Publicada por João Fonseca

Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três metodologias, continuamos a privilegiar o método do rendimento, nomeadamente com a aplicação de fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow – DCF).

Desde logo, porque consideramos que o mercado imobiliário é investimento, à semelhança do mercado acionista ou obrigacionista. Logo é rendimento.

Depois, porque para se aplicar o método comparativo de mercado com confiança, este deve ser homogéneo e ativo, com dados suficientes de vendas recentes. Não acontece sempre e, no mercado português, existe uma dificuldade acrescida, que é a quase inexistência de bases de dados de transações que sejam fidedignas.

O propósito do artigo de hoje é mostrar alguns cuidados que temos em conta na elaboração de “Discount Cash Flow´s”.

Um dos erros que procuramos evitar é o “descasamento” de fluxos de caixa e taxas de desconto. De facto, quando estamos  a estimar o “Free Cash Flow to the Firm” descontamos os fluxos de caixa utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de Capital).

Quando estamos a estimar o “Free Cash Flow to the Equity” encontramos a taxa de desconto através do CAPM (Capital Asset Price Model) .

Outro erro que procuramos evitar é a confusão entre taxas de desconto em termos nominais ou em termos reais. Assim, se o “DCF” for a preços correntes a taxa de desconto deve ser nominal. Ao contrário, se o “DCF” for a preços constantes é apropriada a taxa de desconto real.

Como não podemos estimar os fluxos de caixa para sempre, estimamos fluxos de caixa para um determinado período. Este período pode ser igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal. No primeiro caso, se o ativo tiver mercado e for separável, é o seu previsível valor de liquidação. Caso contrário, quando o “cash flow” cresce a uma taxa constante, tendendo para a perpetuidade, o valor terminal pode ser obtido através da seguinte expressão:

Valor terminal = Cahs flow estimado para o período seguinte / (Taxa de desconto – crescimento previsto)

Aconselhamos a também a leitura do  documento do International Valuation Standards Council, The Discounted Cash Flow (DCF) Method – Real Property and Business Valuations.

Fonte : Avaliar património

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

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