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A Vulnerabilidade e Hipossuficiência do Consumidor nos Contratos Imobiliários

Por Olinda Caetano

Primeiro há de ater-se que tais contratos estão inseridos na classificação contratos de adesão, quando celebrado com a incorporadora, ou quem faça às vezes, portanto, regido pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/91), de sorte, que ao proceder a sua análise objetiva-se o equilíbrio entre as partes, ou seja, de modo mais favorável para o consumidor, parte vulnerável e hipossuficiente na relação contratual.

Comumente, há confusão entre as expressões “vulnerabilidade” e “hipossuficiência” relacionadas ao Código de Defesa do Consumidor, entendendo-as como sinônimo.

A vulnerabilidade é uma condição inerente ao consumidor, enquanto a hipossuficiência caracteriza uma fragilidade maior que a vulnerabilidade do consumidor em relação ao fornecedor, seja de serviços ou de produtos.

E aqui nos deteremos para tratar dessas expressões aplicáveis à relação jurídica entabulada entre o comprador do imóvel, e o vendedor, em tese, a incorporadora.

O termo vulnerável é aplicável a todo aquele suscetível de ser ferido, ofendido ou atacado, isto é, a parte mais fraca numa relação seja jurídica, social, econômica ou financeira.

Parafraseando o renomado doutrinador Luiz Antônio Rizzatto Nunes, pode-se entender que “o consumidor é a parte fraca da relação jurídica de consumo” e essa fragilidade está na ausência de conhecimento técnico sobre o produto ou o serviço e por último de ordem econômica em que as relações de consumo tendem a traduzir as desigualdades entre as categorias econômicas e que no diário viver constata-se a necessidade de tratamento diverso em consonância com a peculiaridade inerente a cada uma delas.

O grau de hipossuficiência do consumidor vincula-se à realidade social e a sua capacidade de produzir provas, relacionado com a desigualdade socioeconômico existente entre o consumidor e o fornecedor seja de serviço ou produto. Devido à desigualdade mencionada, ao consumidor lhe é impossibilitado de produzir provas que venha de encontro a lhe garantir o direito pleiteado. Em regra, tais impedimentos são de ordem financeira, ou até mesmo de conhecimento (pessoais).

Apesar da hipossuficiência se apresentar na seara processual tem natureza extraprocessual por estar vinculada à realidade do consumidor na esfera socioeconômica.

Com relação aos contratos imobiliários estes recaem, em regra, no texto do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, pois, existem cláusulas apresentadas nesses contratos que carecem de melhor entendimento, como o prazo de carência, a título de exemplo, que permite atraso na entrega do imóvel comprado em construção, permitindo que o prazo de entrega contratado seja estendido sem a ocorrência de sanção. Importa, saber que a responsabilidade civil e a responsabilidade penal podem ser invocadas, sendo o artigo 65 e 66 da Lei 4.591/64 que rege as disposições no que tange à responsabilidade penal.

O incorporador, o sócio, o diretor, o administrador, o construtor e o corretor, podem responder por crime ou contravenção penal à luz da Lei 1521/1951 (crimes e contravenções contra a economia popular).

A legislação consumerista preceitua que ao consumidor é dado o direito de requerer a inversão do ônus da prova deixando claro que é faculdade do juiz, bastando para tal a comprovação de sua hipossuficiência.

O texto do artigo 6º, VIII do Código de Defesa do Consumidor é um importante instrumento que amplia o poder do juiz para exercer em sua seara os fins sociais propostos pela lei, (LICC, art. 5º) permitindo que as desigualdades sociais sejam pelo menos minimizadas entre o consumidor e o fornecedor.

Fonte: Jus Brasil 

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

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A GBC Engenharia - Perícias e Consultoria é uma empresa especializada em perícias de engenharia nas áreas civil e ambiental há mais de 20 anos, com ampla atuação em todo território nacional.

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