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O que é uma Área de Preservação Permanente

Segundo o atual Código Florestal, Lei nº12.651/12:

ART. 3o Para os efeitos desta Lei, entende-se por:
(…)
II – Área de Preservação Permanente – APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o SOLO e assegurar o bem-estar das populações humanas;

Áreas de preservação permanente (APP), assim como as Unidades de Conservação, visam atender ao direito fundamental de todo brasileiro a um “meio ambiente ecologicamente equilibrado”, conforme assegurado no art. 225 da Constituição. No entanto, seus enfoques são diversos: enquanto as UCs estabelecem o uso sustentável ou indireto de áreas preservadas, as APPs são áreas naturais intocáveis, com rígidos limites de exploração, ou seja, não é permitida a exploração econômica direta.

As atividades humanas, o crescimento demográfico e o crescimento econômico causam pressões ao meio ambiente, degradando-o. Desta forma, visando salvaguardar o meio ambiente e os recursos naturais existentes nas propriedades, o legislador instituiu no ordenamento jurídico, entre outros, uma área especialmente protegida, onde é proibido construir, plantar ou explorar atividade econômica, ainda que seja para assentar famílias assistidas por PROGRAMAS de colonização e reforma agrária.

Somente órgãos ambientais podem abrir exceção à restrição e autorizar o uso e até o desmatamento de área de preservação permanente rural ou urbana mas, para fazê-lo, devem comprovar as hipóteses de utilidade pública, interesse social do empreendimento ou baixo impacto ambiental (ART. 8º da Lei 12.651/12).

As APPs se destinam a proteger solos e, principalmente, as matas ciliares. Este tipo de vegetação cumpre a função de proteger os rios e reservatórios de assoreamentos, evitar transformações negativas nos leitos, garantir o abastecimento dos lençóis freáticos e a preservação da VIDA aquática.
O Código Florestal atual, no seu art. 4º, estabelece como áreas de preservação permanente:

I – as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:

a) 30 (trinta) METROS, para os CURSOS d’água de menos de 10 (dez) METROS de largura;

b) 50 (cinquenta) METROS, para os CURSOS d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;

c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;

d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;

e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;

II – as áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de:

a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros;

b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;

III – as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou represamento de cursos d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento;

IV – as áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, qualquer que seja sua situação topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;

V – as encostas ou partes destas com declividade superior a 45°, equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive;

VI – as restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;

VII – os manguezais, em toda a sua extensão;

VIII – as bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais;

IX – no topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem) metros e inclinação média maior que 25°, as áreas delimitadas a PARTIR da curva de nível correspondente a 2/3 (dois terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo esta definida pelo plano horizontal determinado por planície ou espelho d’água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela mais próximo da elevação;

X – as áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação;

XI – em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.

Como visto acima, os limites das APPs às margens dos cursos d’água variam entre 30 metros e 500 metros, dependendo da largura de cada um. Entre as mudanças introduzidas pelo Código atual esta é das mais controversas: embora mantenha as mesmas distâncias do Código revogado, ele inicia a medida a partir da calha regular (isto é, o canal por onde correm regularmente as águas do curso d’água durante o ano) dos rios e não mais a partir do leito maior (a largura do rio ao considerar o seu nível mais alto, isto é, o nível alcançado por ocasião da cheia sazonal). Isto significou uma a efetiva redução dos limites das APPs às margens de cursos d’água, uma vez que a nova medida ignora as épocas de cheias dos rios. Dado que o regime fluvial varia ao longo do ano, a calha será menor nos meses secos que nos meses chuvosos.

Além das áreas descritas acima, ainda podem ser consideradas nesta categoria, quando assim declaradas de interesse social por ato do Chefe do Poder Executivo, as áreas cobertas com florestas ou outras formas de vegetação destinadas à contenção da erosão do solo e mitigação dos riscos de enchentes e deslizamentos de terra e de rocha; à proteção as restingas ou veredas; à proteção de várzeas; ao abrigo de exemplares da fauna ou da flora ameaçados de extinção; proteção de sítios de excepcional beleza ou de valor científico, CULTURAL ou histórico; formar faixas de proteção ao longo de rodovias e ferrovias; assegurar condições de bem-estar público; auxiliar a defesa do território nacional, a critério das autoridades militares; proteger áreas úmidas, especialmente as de importância internacional (art 6º).

Fonte: O eco 

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Terrenos de marinha: novo parecer retoma taxa proposta pelo governo

O deputado Cesar Colnago (PSDB-ES) divulgou substitutivo ao projeto de lei do Executivo (PL5627/13) que regulamenta a ocupação de terras de marinha e o parcelamento de dívidas patrimoniais junto à União. Colnago foi designado para elaborar o parecer vencedor após a comissão especial que analisa a matéria ter rejeitado as mudanças defendidas pelo relator original, deputado José Chaves (PTB-PE).

O colegiado se reuniu dia 25/11, às 14h30, no plenário 11, para votar o texto do parlamentar do PSDB. Em linhas gerais, o parecer vencedor retoma a redação original do governo, com algumas emendas apresentadas por deputados. “A proposta do Executivo contempla, sem dúvidas, avanços na legislação referente ao patrimônio da União”, destaca Colnago.

De acordo com as normas vigentes, o direito de uso dos terrenos de marinha pode ser concedido pela União a particulares mediante pagamento de taxas anuais, além do laudêmio (taxa única cobrada quando há venda de terreno). A União pode firmar dois tipos de contratos específicos: de aforamento (ou enfiteuse); e de ocupação.

Em seu texto, Colnago manteve os percentuais do projeto original: taxa anual, em todos os casos, de 2% do valor do terreno; e laudêmio de 5%, sem levar em consideração as benfeitorias feitas no local.

No parecer rejeitado pela comissão, José Chaves reduzia o valor do laudêmio para 2% nos casos de aforamento, também ignorando as obras de melhoria do cálculo – nas ocupações, a cobrança seria extinta.

Atualmente, a taxa anual de ocupação é de 2% (terrenos cadastrados antes da Constituição de 1988) ou de 5% (depois dessa data). No caso de aforamento, a taxa anual é de 0,6%. Já o laudêmio é 5% do valor do terreno nos dois casos (ocupação e aforamento), incluindo as benfeitorias.

No regime de aforamento, o morador do imóvel passa a ter um domínio útil sobre o terreno de marinha. Em linhas gerais, a área fica “repartida” entre União e morador. Já no de ocupação, a União é proprietária da área, como um todo, e ainda pode reivindicar o direito de uso do terreno quando quiser.

Parcelamento de dívidas
Colnago conservou ainda a possibilidade de parcelamento de dívidas dos ocupantes dos terrenos de marinha, nos termos da proposta do governo. A pedido do interessado, os débitos de receitas patrimoniais da União não inscritos em dívida ativa poderão ser parcelados em até 60 meses, com juros atualizados pela Taxa Selic para títulos federais mais 1%.

Pelo texto rejeitado, a cobrança passaria a ser calculada pela taxa de juros de longo prazo (TJLP).

Prazo
O novo parecer, por outro lado, também traz inovações com relação ao projeto original. O substitutivo de Colnago proíbe a inscrição, na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), de ocupações que ocorreram após 10 de junho de 2014. A proposta do Executivo não alterava a lei atual, que estabelece como data limite 27 de abril de 2006.

O parecer vencedor também define que a SPU promoverá, mediante licitação, o aforamento dos terrenos de domínio da União que estiverem vagos ou desocupados por até um ano em 10 de junho deste ano.

Infração administrativa
Conforme o texto a ser votado pela comissão especial, considera-se infração administrativa contra o patrimônio da União toda ação ou omissão que viole a conservação de imóveis federais em terrenos de marinha.

O texto de Cesar Colnago aumenta a multa que pode ser aplicada nesses casos – R$ 73,94 para cada metro quadrado de áreas aterradas ou construídas indevidamente, valor a ser corrigido anualmente pelo INPC. O projeto original previa multa de R$ 61,75.

Além de multa, o novo parecer estabelece, sem prejuízo da responsabilidade civil, as seguintes sanções: embargo da obra, até que a União se manifeste quanto à regularidade da ocupação; desocupação do imóvel; e demolição.

Audiências públicas
A proposta do governo já obrigava a SPU a promover audiências públicas nos municípios onde forem demarcados territórios da União. O parecer vencedor determina que, no caso de cidades com mais de 100 mil habitantes, deverão ser realizadas pelo menos duas audiências antes do início do processo de delimitação.

Fonte:  Câmara dos Deputados 

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Pequenos proprietários rurais de São Paulo terão imóveis georreferenciados gratuitamente

José Antonio Franqui, 51 anos, dono de pequenas propriedades rurais nos municípios de Mococa e Divinolândia, será um dos beneficiários do serviço gratuito de georreferenciamento – delimitação das medidas de um imóvel por meio de coordenadas geográficas obtidas via satélite – na região da Média Mogiana (SP). Os trabalhos, que abrangem 15.384 pequenos imóveis rurais, terão duração de dois anos e serão realizados pelo Incra/SP, por meio das empresas contratadas. O anúncio ocorreu na penúltima  sexta-feira (14), no Anfiteatro do Colégio Maria Imaculada, em Mococa.

Para produtores como Franqui a notícia é motivo de comemoração. “Quase contratei o serviço de particular. Meu cunhado chegou a fazer isso há duas semanas. Fui orientado pela prefeitura a esperar e agora não terei nenhum custo”, alega. A oferta do serviço de georreferenciamento pelo Incra a donos de imóveis rurais de até quatro módulos fiscais, considerados pequenos proprietários rurais, está prevista na legislação (Decreto 4.449/2002).

O presidente do Incra, Carlos Guedes, considerou que o trabalho na região é “altamente pioneiro”. Ele destacou a regularização fundiária em terras públicas, a exemplo do Programa Terra Legal, na Amazônia, dizendo que a experiência na Média Mogiana é inovadora por se tratar de áreas particulares. E completou: “Os dados registrados em cartório não refletem aquilo que é a propriedade. O ganho para o produtor está em saber que não haverá sobreposição de áreas e que sua situação será regularizada no cartório de imóveis”.

Pedro Aparecido Tonetti, presidente do Sindicato Rural de Pirassununga, lembrou que mais de 80% dos produtores de seu município são proprietários de imóveis rurais de até quatro módulos fiscais. “Todos esses imóveis têm problemas cadastrais, como inconsistência nas medições e falta de atualização de dados no Incra. Esse serviço vai trazer um enorme benefício para os pequenos produtores que já vivem com tantas dificuldades e custos”, afirma.

O georreferenciamento traz segurança jurídica aos produtores rurais, que saberão de maneira correta o tamanho e a localização de sua propriedade, permitindo adequação à legislação agrária. Além disso, gera conhecimento da malha fundiária brasileira, maior valorização do imóvel, facilidades no acesso a créditos e políticas públicas.

Serão atendidas todas as pequenas propriedades rurais dos seguintes municípios: Aguaí, Caconde, Casa Branca, Divinolândia, Espírito Santo do Pinhal, Estiva Gerbi, Itobi, Mococa, Mogi-Guaçu, Pirassununga, Porto Ferreira, Santa Cruz das Palmeiras, Santa Rita do Passa Quatro, Santo Antonio do Jardim, São José do Rio Pardo, São Sebastião da Grama,Tambaú, Tapiratiba e Vargem Grande do Sul. Pela média do módulo fiscal da região esses imóveis estão entre 56 e 88 hectares.

Os trabalhos incluem atualização cadastral, georreferenciamento, certificação no Sistema de Georreferenciamento (Sigef) e registro em cartório.

Fontes: Assessoria de Comunicação Social Incra-SP / Amira 

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Governador defende nova discussão sobre lei de licitações de obras e legislação ambiental

Durante o evento “Pacto pela Boa Governança: Um Retrato do Brasil”, promovido, pelo Tribunal de Contas da União (TCU), em Brasília, o governador Luiz Fernando Pezão defendeu uma nova discussão sobre a Lei 8.666, de licitação de obras, e a atual legislação ambiental.

Durante o painel sobre infraestrutura – realizado em formato talk show e mediado pelo jornalista Kennedy Alencar -, o governador ressaltou a qualidade dos técnicos dos Tribunais de Contas e das contribuições dos profissionais para melhorar os projetos.

- Uma prática que adotei, como secretário de Obras e coordenador de Infraestrutura do Estado do Rio de Janeiro, foi sempre submeter nossos editais aos Tribunais de Contas. Os técnicos nos auxiliam. Quando enviamos um projeto para os tribunais, temos a segurança de que vamos realizar as obras com mais qualidade – afirmou o governador.

Segundo Pezão, um dos desafios do Estado na realização de obras de melhorias em infraestrutura, como o Arco Metropolitano e a Estrada Paraty-Cunha, é a complexidade da legislação ambiental.

- A construção do Arco Metropolitano e as obras na Estrada Paraty-Cunha têm sofrido paralisações devido ao impasse entre dois órgãos federais. A Paraty-Cunha é uma estrada premiada internacionalmente por conta da elaboração do projeto, que protege o meio ambiente – disse o governador.

O painel contou com a participação do vice-governador eleito de São Paulo, Márcio França, da presidente da Confederação Nacional da Agricultura (CNA), senadora Kátia Abreu, e do presidente da Confederação Nacional da Indústria (CNI), Robson Braga de Andrade.

Relatório com desafios dos Estados

No evento – que contou com a presença do presidente da República em exercício, Michel Temer, e de representantes dos Tribunais de Contas de todo o país – os participantes receberam um relatório elaborado pelo TCU e os Tribunais de Contas dos estados brasileiros sobre a situação e os desafios da União e dos governos estaduais para os próximos anos em cinco áreas estratégicas: saúde, educação, previdência social, segurança pública e infraestrutura.

- Inauguramos o momento político administrativo, que acontece depois do período eleitoral. Todos cumprimos os desígnios de uma única autoridade do país: o povo. O objetivo do evento foi a busca pelo bem comum. Tenho convicção de que os trabalhos desse seminário terão grande resultado – disse Michel Temer.

O evento foi realizado em parceria com a Associação dos Membros dos Tribunais de Contas, o Instituto Rui Barbosa, as confederações representantes dos sistemas produtivos nacionais – Confederação Nacional da Indústria, Confederação Nacional da Agricultura, Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo, Confederação Nacional de Serviços – além da Associação Nacional dos Dirigentes de Instituições Federais de Ensino Superior, da Confederação Nacional dos Municípios e do Fórum dos Conselhos de Fiscalização Profissional.

- Nos unimos para celebrar um pacto pela boa governança. É uma união de forças. Realizamos auditorias profundas, destacando os gargalos de cada setor, em parceria com todos os Tribunais de Contas estaduais. Queremos contribuir para todos os governos. Estabelecemos parceria ainda com outros países, levamos o nosso projeto de governança para outros continentes, como Europa e África – explicou o presidente do Tribunal de Contas da União, João Augusto Ribeiro Nardes.

Fonte: Diário Democrático
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Qual é o procedimento a ser seguido na ação de usucapião? – Denise Cristina Mantovani Cera

Publicado por Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes  

A ação de usucapião é uma ação declaratória que tem por finalidade o reconhecimento judicial da aquisição de um direito real por usucapião. A depender da natureza do bem usucapido a ação pode ser mobiliária ou imobiliária.

Na ação de usucapião mobiliária, adota-se o procedimento comum ordinário ou sumário. Já com relação à ação de usucapião imobiliária, esta pode assumir vários procedimentos a depender da espécie de usucapião.

a) Usucapião comum ordinária e extraordinária: seguem o procedimento especial previsto nos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil.

Usucapião comum extraordinária: ART. 1.238, CC. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir COMO seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião comum ordinária: ART. 1.242, CC. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

b) Usucapião especial de imóvel urbano: rito sumário do Estatuto da Cidade.Código Civil, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta METROS quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Lei 10.257/01, ART. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.

c) Usucapião especial rural: procedimento especial sumaríssimo previsto na lei6.969/81. Código Civil, ART. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Lei 6.969/81, ART. 5º. Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento.

d) Usucapião especial coletiva de imóvel urbano: procedimento sumário doEstatuto da Cidade.

Lei 10.257/01, ART. 10. As áreas urbanas com MAIS de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Lei 10.257/01, ART. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.

Usucapião – Estado – possibilidade.

Questão esclarece acerca da possibilidade de aquisição de imóvel pelo Estado por usucapião.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de aquisição de imóvel pelo Estado por usucapião. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Hely Lopes Meirelles.

Pergunta
É possível que o Estado adquira um bem imóvel por usucapião?

RESPOSTA
Sim, é possível que o Estado adquira um imóvel por usucapião.

Corroborando nosso entendimento, vejamos o que nos ensina Hely Lopes Meirelles:

“Entendemos também possível a aquisição de bens por usucapião em favor do Poder Público, segundo os preceitos civis desse instituto e o processo especial de seu reconhecimento. Será este o meio adequado para a Administração obter o título de propriedade de imóvel que ela ocupa, com ânimo de domínio, por tempo bastante para usucapir. A sentença de usucapião passará a ser o título aquisitivo registrável no cartório imobiliário competente.” (MEIRELLES, Hely Lopes. “Direito Administrativo Brasileiro”, 33ª ed., Malheiros, São Paulo, 2007, p. 546).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem com  a orientação jurisprudencial local.

Fontes: Jus BrasilSeleção: Consultoria do IRIB 

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GEORREFERENCIAMENTO

Introdução

O georreferenciamento consiste na descrição do imóvel rural em suas características, limites e confrontações, realizando o levantamento das coordenadas dos vértices definidores dos imóveis rurais, georreferenciados ao sistema geodésico brasileiro, com precisão posicional fixada pelo INCRA.

O trabalho de georreferenciamento envolve, além do levantamento de dados, cálculos, análises documentais, projetos e desenhos, em consonância com o disposto na legislação federal e na norma técnica do INCRA. O trabalho possui estreita relação com o processo gerencial da propriedade, pois é através deste que o proprietário atualiza a situação cartorial e cadastral da propriedade. Além disso, é com base nestes dados que o proprietário irá unificar e gerenciar de forma mais eficiente às informações da propriedade no que diz respeito INCRA, Receita Federal e cartório.

A lei 10.267 de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelo decreto 4.449 de 30 de outubro de 2002 que foi alterado pelo decreto 5.570 de 31 de outubro de 2005, criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). A referida lei torna obrigatório o georreferenciamento do imóvel para inclusão da propriedade no CNIR, condição esta, necessária para que se realize qualquer alteração cartorial da propriedade.

Apresentamos a seguir algumas dúvidas e esclarecimentos frequentes sobre o tema.

Quem esta obrigado a fazer o Georreferenciamento?

Os proprietários que detem o domínio direto e útil dos imóveis rurais, que desejarem realizar alterações cartoriais como desmembramento, parcelamento, remembramento, qualquer tipo de transferência ou em caso de utilização da propriedade para fins de financiamento e hipoteca.

Em que implica a não realização do Georreferenciamento?

Após o vencimento dos prazos ocorre o impedimento da efetivação, de qualquer transcrição na matricula.

Quais são os prazos para a realização do Georreferenciamento?

O decreto 7.620/05 de 21 de novembro de 2011 fixou os prazos legais para o georreferenciamento de imóveis rurais:

Áreas iguais ou superiores a 5.000 ha o prazo entrou em vigor em 21-02-2004;
Áreas entre 1.000 e 5.000 ha o prazo expirou em 21-11-2004;
Áreas entre 500 e 1.000 ha o prazo venceu em 21-11-2008;
Áreas acima de 250 ha ha o prazo vencerá em 21-11-2013;
Áreas acima de 100 ha ha o prazo vencerá em 21-11-2016;
Áreas acima de 25 ha ha o prazo vencerá em 21-11-2019;
Áreas inferiores a 25 ha o prazo vencerá em 21-11-2023;

Em caso de processos judiciais todas as áreas devem ser georreferenciadas.

O que é CCIR?

CCIR

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), emitido pelo INCRA, foi instituído pela lei Federal 5.868 de 12 de dezembro de 1972 e regulamentado pelo decreto 72.106 de 18/04/1973, o qual obriga a todos os proprietário rurais, de domínio útil ou possuidores a qualquer titulo, bem como parceiros, arrendatários e comodatários a se cadastrarem no INCRA. Após os cadastro o proprietário obterá o respectivo certificado de Cadastro de Imóvel Rural, sem o qual não poderá, sob pena de nulidade, desmembrar, hipotecar, vender ou prometer em vendas os imóveis rurais. Em caso de sucessão causa mortis, nenhuma partilha amigável ou judicial, poderá ser homologada pela autoridade competente sem a apresentação do certificado, conforme prevê o artigo 22 da lei 4.947/66.

Como se emite o CCIR?

A emissão ocorre com o pagamento da taxa triênio do CCIR, através da solicitação do proprietário junto a UMC (Unidade Municipal de Cadastro) ou recebimento via correio do CCIR.

Todas as vezes que se emite o CCIR, com retificação ou atualização de dados cadastrais, será cobrada a taxa de cadastro, de acordo com a legislação em vigor.

No momento da realização do georreferenciamento, é realizada concomitantemente a atualização cadastral da propriedade.

Fonte: Georreferenciamento.net 

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Retificação de registros: a nova sistemática adotada pela lei 10.931 (retificação de área)

Helvécio Duia

1. Introdução

Antes de começarmos a desenvolver o tema da retificação de registros, é imperioso que se faça uma abordagem sobre a indispensabilidade de uma mudança de paradigma.

É indispensável afastar os velhos conceitos que sempre nortearam as retificações de registro, principalmente quando elas importavam em alterações dos imóveis, seja nas formas e medidas perimetrais, seja na área resultante dessas modificações.

Um conceito, no entanto, permanece inalterado. A retificação de área administrativa direta, realizada no próprio serviço registral imobiliário sem a participação judicial, continua partindo de um conceito fundamental: só pode ser “intramuros”.

Se houver modificação das divisas reais – não das tabulares – nem a retificação tradicional, realizada no âmbito do juízo competente em matéria de registros públicos pode ser feita em instância administrativa, cujos interessados, nesse caso, necessariamente serão encaminhados às vias contenciosas.

Uma exceção a essa regra, como veremos adiante, é a norma do parágrafo nono do novo artigo 213 da LRP, que permite alteração de divisas entre dois confrontantes por meio de escritura pública.

A maior modificação decorrente da nova norma legal é o deslocamento da competência para análise e decisão, que saiu da esfera do poder Judiciário, como regra geral, e passou para o serviço registral imobiliário.

Cabe agora ao registrador de imóveis, e não mais ao Juízo de Direito, a competência e a responsabilidade pelo ajustamento do direito – descrição tabular – ao fato  – descrição do imóvel.

Para que possamos entender verdadeiramente o significado e a amplitude dessa afirmativa, precisamos fazer uma rápida incursão sobre a maneira como vemos o mundo e as consequências dela decorrentes.

Precisamos compreender o que são os paradigmas e um bom exemplo de como eles nascem pode ser retratado na seguinte história:

Como nasce um paradigma

Um grupo de cientistas prendeu cinco macacos numa jaula, em cujo centro puseram uma escada e, sobre ela, um cacho de bananas.

Quando um macaco subia a escada para apanhar as bananas, os cientistas lançavam um jato de água fria nos que estavam no chão.

Depois de certo tempo, quando um macaco ia subir a escada, os outros enchiam-no de pancadas.

Passado mais algum tempo, nenhum macaco subia mais a escada, apesar da tentação das bananas.

Então, os cientistas substituíram um dos cinco macacos.

A primeira coisa que ele fez foi subir a escada, da qual foi rapidamente retirado pelos outros, que o surraram.

Depois de algumas surras, o novo integrante do grupo não mais subia a escada.

Um segundo foi substituído, e o mesmo ocorreu, o primeiro substituto participou, com entusiasmo, da surra ao novato.

Um terceiro foi trocado, e repetiu-se o fato. Um quarto e, finalmente, o último dos veteranos foi substituído.

Os cientistas ficaram, então, com um grupo de cinco macacos que, mesmo nunca tendo tomado um banho frio, continuavam batendo naquele que tentasse chegar às bananas.

Se fosse possível perguntar a algum deles porque batiam em quem tentasse subir a escada, com certeza a resposta seria:

– Não sei, as coisas sempre foram assim por aqui…

“É mais fácil desintegrar um átomo do que um preconceito” (Albert Einstein).

Assim, nós vemos o mundo com as lentes construídas a partir das experiências que vivemos e das informações que acumulamos ao longo de nossa vida.

O professor e consultor norte americano Stephen R. Covey, enquanto pesquisava e preparava programas sobre comunicação e percepção, para os participantes do programa de desenvolvimento para executivos da IBM, interessou-se especialmente pelo modo como a percepção se forma e como determina a maneira como vemos as coisas, e como a maneira como as vemos determina nosso comportamento.

Covey aprendeu que precisamos olhar através das lentes que usamos para ver o mundo tão bem como para o mundo propriamente dito, e que essas lentes nos mostram como interpretamos o que vemos.

Aprendeu ainda que a forma como ele e sua mulher tentavam ajudar um de seus filhos, que tinha sérios problemas de desenvolvimento e de relacionamento, estava errada. Por mais que insistissem em atitudes e comportamentos, seus esforços eram ineficazes porque, apesar de suas ações e palavras, a mensagem real que emitiam era “voce não é capaz, você precisa ser protegido”.

Finalmente Stephan Covey e sua mulher perceberam que se quisessem mudar a situação precisavam primeiro mudar a si próprios e, para mudar efetivamente o seu modo de ser, precisavam primeiro mudar sua percepção.

Para que possamos ver as retificações de registro sob uma ótica jurídica diferente da tradicional, na qual praticamente nada podia ser feito sem prévia autorização judicial, precisamos voltar a Covey para entender dois mecanismos formadores de opinião, que são a ética do caráter e a ética da personalidade.

Na mesma época das pesquisas desenvolvidas para a IBM, Covey estava profundamente envolvido em um estudo abrangente da literatura sobre sucesso, publicado nos Estados Unidos em 1776.

Lendo ou conferindo literalmente centenas de livros, artigos e ensaios sobre temas como auto-estímulo, psicologia popular e motivação própria, tinha ao alcance de suas mãos a essência e o conjunto daquilo que um povo livre e democrático considerava a chave do sucesso para uma vida bem sucedida.

Conforme seu estudo conduzia ao passado, por duzentos anos de escritas sobre o sucesso, Covey notou que um padrão surpreendente emergia do conteúdo dessa literatura.

Percebeu que grande parte da literatura de motivação e sucesso dos últimos cinqüenta anos era superficial. Estava repleta de consciência das aparências sociais, técnicas e soluções rápidas – band-aids e aspirinas sociais que serviam para os problemas agudos e que de vez em quando até davam a impressão de resolvê-los temporariamente, mas que deixavam intocados os problemas crônicos.

Em um contraste marcante, a literatura dos primeiros cento e cinqüenta anos era focada no que se poderia chamar de ética do caráter, considerando a base do sucesso coisas como a integridade, humildade, fidelidade, persistência, coragem, justiça, paciência, diligência, modéstia e a regra de ouro: fazer aos outros o que desejamos que nos façam. A biografia de Benjamim Franklin é representativa nessa literatura. Trata do esforço de um homem para interiorizar certos princípios e hábitos.

A ética do caráter ensina que existem princípios básicos para uma vida proveitosa, e que as pessoas só podem conquistar o verdadeiro sucesso e a felicidade duradoura quando aprendem a integrar esses princípios a seu caráter básico.

Pouco depois da Primeira Guerra mundial, a visão básica do sucesso deslocou-se da ética do caráter para o que se poderia chamar ética da personalidade. O sucesso tornou-se mais uma decorrência da personalidade, da imagem pública, atitudes e comportamentos, habilidade e técnicas que lubrificam o processo de interação humana. As referências à ética do caráter passaram a surgir apenas como enfeite; o que importava eram as técnicas de influência imediata, as estratégias do poder, as habilidades de comunicação e as atitudes positivas.

A partir disso, Stephan Covey tornou-se capaz de perceber o impacto poderoso da ética da personalidade e a entender claramente as discrepâncias que freqüentemente passam conscientemente despercebidas , entre o que é de fato verdadeiro e o que apenas nos parece verdadeiro, fruto de conceitos enraizados por experiências e informações acumuladas ao longo de nossa existência.

Os elementos da ética da personalidade são fatores benéficos e, por vezes, até essenciais ao sucesso. Mas constituem traços secundários e não primários.

Talvez, acostumados a utilizar nossa capacidade humana de construir a partir de alicerces das gerações anteriores, tenhamos nos concentrado inadvertidamente na construção em si, esquecendo um pouco das bases que a sustentam. Ou, talvez, de tão habituados a colher onde não semeamos, tenhamos simplesmente esquecido da necessidade de semear.

Voltando à questão das retificações de registro, é necessário que se perceba que precisamos mudar o enquadramento ótico do problema.

É indispensável que tenhamos consciência de que o eixo do sistema – retificação de registros – se deslocou do juízo com competência em matéria de registros públicos para o registrador de imóveis.

É imperioso que percebamos que a versão coletiva da verdade, decorrente da massiva aplicação da regra jurídica anterior, agora é outra.

É absolutamente necessário que haja uma percepção coletiva, por parte da classe dos registradores de imóveis, da importância e abrangência da missão que nos foi confiada, e que ela é fruto de uma mudança de paradigma.

Para que possamos entender a correlação entre a dissertação até aqui dispendida e o caso concreto – retificação de registros – precisamos entender nossos próprios paradigmas e aprender a fazer uma mudança de paradigma.

Tanto a ética do caráter quanto a ética da personalidade citadas por Covey são exemplos de paradigmas sociais. A palavra paradigma vem do grego. Na origem, era um termo científico, mas hoje é usada comumente para definir um modelo, teoria, percepção, pressuposto ou padrão de referência.

Em um sentido mais geral, paradigma é a maneira como vemos o mundo, não no sentido visual, mas sim em termos de percepção, compreensão e interpretação.

Dentro de nossos objetivos, um modo simples de entender os paradigmas é vê-los como mapas. Todos nós sabemos que um mapa não é um território. Um mapa é simplesmente a explicação de certos aspectos do território. É exatamente o que um paradigma é. Uma teoria, uma explicação, um modelo de alguma coisa.

Suponha que você queira ir até um local específico, ao Centro de Porto Alegre, por exemplo. Uma planta com as ruas da cidade seria de grande ajuda para chegar ao seu destino. Mas suponha que você tenha o mapa errado. Em função de erro de impressão, o mapa onde está escrito Porto Alegre seja na verdade um mapa de Curitiba ou do Rio de Janeiro. Ainda que você tente chegar ao seu destino com mais empenho, com mais diligência e velocidade, seus esforços só serviriam para levá-lo mais depressa ao lugar errado.

E é exatamente isso que ainda está acontecendo com algumas pessoas em relação às retificações de registro.

Apegados à “confortável” situação de que “é o juiz quem decide” e o registrador imobiliário não tem nenhuma responsabilidade pelas decisões, alguns de nós, registradores, podem ser tentados a “desejar” que as coisas continuem como antes, “empurrando” para o Judiciário nossas novas responsabilidades e atribuições, “recusando-nos” a assumir a integralidade das conseqüências decorrentes do pleno exercício da função de oficial registrador.

Seguindo as orientações e determinações emanadas do poder Judiciário, conforme as regras anteriores, os serviços de registro de imóveis nada mais vinham fazendo senão orientar-se pelos “mapas” que lhes eram fornecidos, ainda que esses “mapas” estivessem errados.

Raramente alguém podia questionar a exatidão dos “mapas”.

Apenas assumíamos a inevitabilidade, às vezes irreal, de que os “mapas” eram infalíveis.

Nossas atitudes e comportamentos derivam desses pressupostos. A maneira como vemos o mundo é a nossa fonte de agir e pensar.

Cada um de nós tem tendência para pensar que vê as coisas como elas são, objetivamente.

Mas não é bem assim.

Vemos o mundo não como ele é, mas como nós fomos condicionados a vê-lo.

Quando abrimos a boca para descrever o que vemos, na verdade descrevemos a nós mesmos, nossas percepções, nossos paradigmas.

Quando as pessoas discordam de nós, imediatamente achamos que há algo errado com elas.

Quanto mais nos conscientizamos de nossos paradigmas, mapas ou pressupostos básicos, e do quanto somos influenciados por nossas experiências, mais responsabilidade podemos assumir por esses paradigmas, mais podemos examiná-los, testá-los em confronto com a realidade, ouvir a opinião dos outros e nos abrir para os conceitos alheios, obtendo desse modo um quadro mais amplo e uma visão mais objetiva.

O poder de uma mudança de paradigma

É possível que a mais importante noção a ser aprendida com a demonstração da percepção esteja na área da mudança de paradigma. Quanto mais alguém se liga à percepção inicial mais poderosa é a experiência. É como se uma luz interna se acendesse subitamente.

O termo mudança de paradigma foi introduzido por Thomas Kuhn, no livro Estrutura das Revoluções Científicas, que influenciou muitos autores. Kuhn mostra como praticamente todas as revoluções no campo da pesquisa científica começaram com rupturas com a tradição, com o modo antigo de pensar e com velhos paradigmas.

Para Ptolomeu, o grande astrônomo egípcio, a Terra era o centro do universo. Mas Copérnico criou uma mudança de paradigma, além de uma imensa resistência e perseguição, ao colocar o Sol no centro. Repentinamente tudo podia ser interpretado de modo diferente.

O modelo de Newton para a Física era um paradigma preciso, e ainda constitui a base da engenharia moderna. No entanto, era parcial e incorreto. O mundo científico foi revolucionado pelo paradigma de Einstein, a Teoria da Relatividade, possuidor de um valor muito maior para a explicação e previsão dos fenômenos.

Enquanto a teoria dos germes não foi elaborada, um alto número de mulheres e crianças morreram durante o parto, sem que ninguém soubesse por quê. Durante as batalhas morriam mais soldados por pequenos ferimentos e doenças do que na linha de frente, em combate. Mas assim que a teoria dos germes foi desenvolvida, um paradigma totalmente novo, uma forma aperfeiçoada e melhor de se entender o que acontecia, tornou possível um avanço realmente significativo na medicina.

Os Estados Unidos de hoje são fruto de uma mudança de paradigma. O conceito tradicional de governo, por séculos, foi a monarquia, baseada no direito divino dos reis. Com o tempo, um paradigma diferente foi criado – o governo do povo, pelo povo e para o povo. A democracia constitucional nasceu, libertando a imensa energia e capacidade do homem, criando um padrão de vida, influência, esperança e liberdade inigualados na história mundial.

Stephan Covey chegou à conclusão que a mudança da ética do caráter para a ética da personalidade nos afastou das raízes que realmente importam, que nutrem a felicidade e o sucesso verdadeiros, ressaltando, contudo, que, quer nos levem a direções positivas ou negativas, quer sejam instantâneas ou fruto de longos processos, as mudanças de paradigma nos conduzem de uma visão de mundo para outra. E essas mudanças promovem transformações significativas. Nossos paradigmas, corretos ou incorretos, são a fonte dos comportamentos e atitudes e, portanto, de nosso relacionamento com os outros.

Para ilustrar essas afirmativas, Stephan Covey relata uma mudança de paradigma que lhe ocorreu em uma manhã de domingo, no metrô de Nova York:

“As pessoas estavam calmamente sentadas, lendo jornais, divagando, descansando com os olhos semicerrados. Era uma cena calma, tranqüila.

Subitamente um homem entrou no vagão do metrô com os filhos. As crianças faziam algazarra e se comportavam mal, de modo que o clima mudou instantaneamente.

O homem sentou-se a meu lado e fechou os olhos, aparentemente ignorando a situação. As crianças corriam de um lado para o outro, atiravam coisas e chegavam até a puxar os jornais dos passageiros, incomodando a todos. Mesmo assim, o homem a meu lado não fazia nada.

Ficou impossível evitar a irritação. Eu não conseguia acreditar que ele pudesse ser tão insensível a ponto de deixar que seus filhos incomodassem os outros daquele jeito, sem tomar uma atitude. Dava para perceber facilmente que as outras pessoas estavam irritadas também. A certa altura, enquanto ainda conseguia manter a calma e o controle, virei para ele e disse:

– Senhor, seus filhos estão perturbando muitas pessoas. Será que não poderia dar um jeito neles?

O homem olhou para mim, como se estivesse tomando consciência da situação naquele exato momento, e disse calmamente:

– Sim, creio que o senhor tem razão. Acabamos de sair do hospital, onde a mãe deles morreu há uma hora. Eu não sei o que pensar, e parece que eles também não sabem como lidar com isso.

Podem imaginar o que senti naquele momento? Meu paradigma mudou. De repente, eu vi as coisas de um modo diferente, e como eu estava vendo as coisas de outro modo, eu pensava, sentia e agia de um jeito diferente. Minha irritação desapareceu.”

Muita gente passa por uma experiência fundamental similar de mudança no pensamento quando enfrenta uma crise séria, encarando suas prioridades sob nova luz.

Os paradigmas são poderosos, pois eles criam as lentes pelas quais vemos o mundo.

A força de uma mudança de paradigma impulsiona os saltos qualitativos, seja a mudança um processo lento e deliberado ou uma transformação instantânea.

Essa percepção teve, dentre outros, o registrador de Araraquara, Emanuel Costa Santos, quando afirma, no comentário feito no âmbito da audiência pública VII, intitulado Lei 10.931/2004: as alterações no estatuto registral e as novas atribuições dos registradores [http://www.irib.org.br/lei/10931comentarios.asp#294_5]:

“(…) a edição da Lei 10.931/2004 trouxe à realidade jurídica pátria uma inovação nas atribuições dos oficiais de registro. De certa forma, tal inovação pode e deve ser enquadrada dentro de uma análise conjuntural, em que há uma redefinição do papel do Estado-Juiz e um necessário desafogamento deste em relação a matérias que orbitam no estrito campo da vontade de partes maiores e capazes, notadamente em quadro de inexistência de lide, bem como se enquadra historicamente em um momento de retomada do crescimento econômico, busca da geração de empregos e ampliação do crédito imobiliário.

Nesse quadro deve ser entendida a inclusão do registrador como o destinatário das retificações administrativas dos registros, das averbações e das áreas. Não houve, de modo algum, afastamento do magistrado de sua função típica, ao revés, esta saiu valorizada, à medida que naqueles temas somente será chamado o juiz por para dirimir controvérsias, e não para homologar convergências, jurisdicionalizando-se o feito tão-somente por opção expressa do interessado ou quando houver impugnação que verse sobre direito de propriedade.”

2. Cronologia, da apresentação do anteprojeto no Instituto dos Advogados do Brasil à aprovação da lei 10.931/2004.

A lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, resultou de um anteprojeto do Instituto dos Advogados do Brasil, IAB, elaborado pelo professor Melhim Namem Chalhub. Esse anteprojeto definia o acervo das incorporações imobiliárias como um patrimônio de afetação, incomunicável, que só respondia por suas dívidas e obrigações, e conferia poderes à comissão de representantes dos adquirentes para, em caso de falência da incorporadora, assumir a administração da incorporação e prosseguir a obra com autonomia.

Foi amplamente debatido no XXVI Encontro nacional do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, realizado em Recife, PE, em setembro de 1999. Esse anteprojeto integra o livro, lançado na ocasião pelo professor Melhim Namem Chalhub, Propriedade Imobiliária – Função Social e Outros Aspectos, da editora Renovar.

Em 24 de novembro de 1999, o deputado Ayrton Xerez, apresentou na Câmara dos deputados o projeto de lei 2.109/99, que reproduzia o anteprojeto do IAB.

Desde essa ocasião até agosto de 2001, o projeto de lei 2.109/99 esteve amplamente em debate no âmbito do poder Executivo, com a participação da Secretaria da Habitação, da Secretaria do Planejamento da Presidência da República, do Ministério da Fazenda, do Banco Central do Brasil e da Receita Federal, com a participação das entidades representativas do financiamento imobiliário e dos setores da construção civil, entre elas a CBIC, a Abecip, o Secovi e a Ademi, com apresentação de sugestões para aperfeiçoamento do projeto.

Em 4 de setembro de 2001, editou-se a medida provisória 2.221, que se tornou inaplicável por distorcer a idéia original, pois transferiu para os adquirentes as responsabilidades fiscais, previdenciárias e trabalhistas da empresa incorporadora.

Dessa data até março de 2004 houve propostas de alterações na MP 2.221/01 por parte dos órgãos públicos e das entidades representativas dos setores interessados – CBIC, Abecip, Secovi e Ademi – visando eliminar as distorções da medida provisória e recompor as características originais do projeto, o que acabou sendo alcançado mediante a criação de um regime tributário especial para os patrimônios de afetação, com uma alíquota única de 7% para IR, PIS/Pasep, CSLL e Cofins.

Em 9 de março de 2004, o poder Executivo enviou à Câmara dos deputados o projeto de lei 3.065/2004, para ser anexado ao projeto de lei 2.109/99, acrescentando a regulamentação de um regime tributário especial, opcional, com alíquota de 7%.

Em 7 de julho de 2004, a Câmara dos deputados aprovou o substitutivo do deputado Ricardo Izar, relator do projeto de lei 2.109/99, ao qual foi anexado o projeto de lei do Executivo 3.065/2004, com a inclusão das diversas sugestões das entidades participantes das discussões para adequar o projeto à realidade.

Em 8 de julho de 2004, o Senado federal aprovou o substitutivo do relator do PL 2.109/99 e PL 3.065/04, sem alteração.

Em 2 de agosto de 2004, o presidente de República Luiz Inácio Lula da Silva sancionou a lei 10.931, que entrou em vigor no dia seguinte, quando de sua publicação no Diário Oficial.

(Fonte: Cartilha “Lei 10.931/2004 – Um Marco para o Mercado Imobiliário”, publicada pela CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil.)

3. A antiga regra para as retificações de registro revogada pela lei 10.931

Na vigência da regra normativa aperfeiçoada pela lei 10.931/04, quase todas as retificações de registros tinham que se submeter a processo judicial, fosse ele de natureza contenciosa ou administrativa.

Narciso Orlandi Neto, em sua memorável obra Retificação do Registro de Imóveis (editora Juarez de Oliveira), tratando dos diferentes enfoques da retificação, “parte do pressuposto de que, em nosso sistema jurídico, são matérias pacíficas: a) como regra geral, a eficácia constitutiva do registro nos atos inter vivos de transmissão da propriedade imóvel, nos termos do art. 530, I, do Código Civil (CC 1916); b) a presunção relativa que decorre do registro, princípio estabelecido no art. 859 do Código Civil” (CC 1916).

Apoiado nessas colunas, nosso sistema depende da existência de uma coincidência entre o registro e a realidade (…).

E como a coincidência absoluta entre a realidade registral e a extra-registral é apenas um ideal, principalmente entre nós, surge com freqüência o erro do registro, que nada mais é que a desconformidade da primeira com a segunda. Todos os sistemas dependem, pois, de um mecanismo que permita a adaptação do registro à realidade jurídica. O nosso não é diferente, como mostra o art. 860 do Código Civil (CC 1916) estrategicamente colocado logo após o dispositivo que fala da eficácia do registro: Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique.”

Prosseguindo, ao dissertar sobre a retificação como processo de jurisdição voluntária, Narciso Orlandi leciona.

“Sempre que o registro deva ser retificado, indaga-se dos riscos que a modificação pode provocar a direitos de terceiros. Em quase todos os casos, permite a lei que a retificação seja feita simplesmente por iniciativa de quem é titular do direito de que se trata, ou demonstre, de outra forma, seu interesse. Só por cautela exige-se a intervenção judicial e, também por cautela, são chamadas as pessoas que, em tese, poderiam ser prejudicadas; mas este chamamento não torna o processo contencioso.”

A retificação do registro em que não há, em princípio, litigiosidade, mas em que a lei exige intervenção judicial desenvolve-se na chamada jurisdição voluntária. Nas palavras de José Frederico Marques, não é ela senão a “administração pública dos direitos privados”, pela “limitação aos princípios de autonomia e liberdade, que caracterizam a vida juríco-privada, limitação essa que se funda e baseia na interferência, e no perigo de eventuais contrastes, entre interesses privados e interesses públicos” (Ensaio sobre a Jurisdição Voluntária, Saraiva, São Paulo, 1959, p.107).

Os registros são públicos, mas os interesses são privados. Os direitos reais são disponíveis, mas sua publicidade é de interesse público.

É evidente o contraste entre o interesse privado e o interesse público.

O poder público restringe a possibilidade de o titular do direito real modificar o instrumento que lhe dá publicidade. Este último é titular do registro, mas não pode modificá-lo de acordo com sua conveniência, pelo risco de interferir em outros interesses privados e gerar conflitos. Aliás, é esta a outra finalidade da intervenção judicial: a prevenção de litígios futuros.

Em parecer oferecido em processo da Corregedoria-geral da Justiça de São Paulo, a respeito de outra matéria, o juiz Ricardo Dip ensina porque não pode o titular do direito inscrito, unilateralmente, modificar o assento: “Enquanto não se possui um sistema de cadastramento físico, não é de admitir que a retificação de características, com os graves reflexos jurídicos que nela se advertem, provenha da simples vontade do disponente registral ou de quem detém algum interesse na medida. Por primeiro, a simples circunstância do maior valor que se há de conceder à segurança estática, em relação à dinâmica, não justifica, de modo algum, que, escudada naquela prevalência, se admita, adrede, potencial vulneração dos interesses do crédito ou do comércio imobiliário; mais ainda, a alteração unilateral de características pode envolver sobreposição total ou parcial (imbricação) de imóveis, com o correspondente risco de uma superposição jurídica” (Decisões Administrativas 1987, Revista dos Tribunais, 1991, p.147).

Embora exercida por juízes, a jurisdição voluntária é, na verdade, administrativa, à medida que, na essência, não é privativa do poder Judiciário. Referindo-se às funções relativas à administração pública de direitos privados, os três processualistas citados esclarecem: “A doutrina preponderante e já tradicional diz que são funções administrativas, tanto quanto aquelas exercidas por outros órgãos; não é pela mera circunstância de serem exercidas por Juízes que tais funções haveriam de caracterizar-se como jurisdicionais” (Op. cit., p. 150).

Tratando da classificação da retificação pela competência, prossegue Narciso Orlandi.

“Quando a retificação puder causar prejuízo a terceiro, exige a lei seja determinada pelo Juiz. A retificação contenciosa é sempre judicial, mas nem toda retificação judicial é contenciosa. É muito comum o entendimento de que a retificação de que cuida o art. § 2º do art. 213 da Lei 6.015/73 é contenciosa, principalmente porque o dispositivo fala em ‘citação dos confrontantes e do alienante’. Quem assim interpreta a lei não leva em consideração que a contenciosidade não está no procedimento adotado nem na competência para processar o pedido. A retificação só é contenciosa quando existem interesses antagônicos, quando há uma pretensão resistida, quando há lide. Uma retificação de área intramuros não tem nenhuma litigiosidade e, apesar disso, processa-se judicialmente, com citação daqueles que potencialmente teriam algum risco.”

E mais, ainda da lavra do mesmo Narciso Orlandi.

“Na retificação do erro evidente, a lei exige do registrador que o faça com a devida cautela. Refere-se o art. 213 da Lei nº 6.015/73 exatamente à decisão sobre a existência de risco. A atribuição dada pela lei ao registrador para retificar o assento é excepcional; em regra deve ser determinada pelo Juiz. Assim, nessa tarefa que só pode executar em alguns casos, o titular da delegação dos atos de registro deve certificar-se de que a modificação que fará no assento não poderá prejudicar ninguém. Ele não pode praticar o ato solicitado fazendo conjecturas, quantificando o risco, levando em consideração a honradez de quem requer. Se houver risco, a intervenção judicial será de rigor. Não se trata de decidir se o risco é menor ou maior, mas apenas se há risco.

A cautela que a lei reclama do registrador não inclui o conhecimento pessoal que tem dos fatos. Ele deve agir como se nada soubesse. Todo o seu convencimento deve basear-se no que consta do assento e dos documentos que lhe são apresentados.”

Redação anterior da lei 6.015/73

“Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

§ 1º. A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.

§ 2º. Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de vinte anos.

§ 3º. O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.

§ 4º. Se o pedido de retificação for impugnado fundamentadamente, o juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§ 5º. Da sentença do juiz, deferindo ou não o requerimento, cabe recurso de apelação com ambos os efeitos.

Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.”

4. A nova regra para as retificações de registro criada pela lei 10.931

4.1. O alcance social do novo ordenamento jurídico

O novo ordenamento jurídico estabelecido pela redação dada aos artigos 212, 213 e 214, da LRP (lei 6.015/73) levou em consideração a realidade fática existente no país, abandonando a ficção existente na lei e, fugindo da abstração jurídica representada pelo engessamento da lex derrogada, acompanhou a evolução do mundo e do Direito.

Para isso, levou em consideração, conforme exemplar posicionamento adotado pela Egrégia Corregedoria-geral da Justiça do estado do Rio Grande do Sul (provimento 17/99/CGJ, que instituiu o projeto “More legal II”, que:

a) a construção de um Estado democrático de Direito, em que a plenitude do exercício da cidadania, com o resguardo dos valores mínimos da dignidade humana, avulta com um de seus autênticos objetivos fundamentais;

b) a moderna função do Direito não se limita à clássica solução conceitual de conflitos de interesses e de geração de segurança jurídica, mas em criar condições para a valorização da cidadania e em promover a justiça social;

c) a Carta Maior, ao consagrar o direito de propriedade, não estabeleceu limitações outras, assegurando ao cidadão não apenas o acesso e a posse, mas a decorrente e imprescindível titulação, porque só com a implementação deste requisito torna-se possível seu pleno exercício;

d) a inviolabilidade do direito à propriedade necessariamente precisa ser conjugado com o princípio, também constitucional, de sua função social;

e) um dos objetivos das regras legais regulamentadoras do solo urbano sempre visou a proteção jurídica dos adquirentes de imóveis, especialmente quando integrantes de loteamentos ou parcelamentos assemelhados;

f) os fracionamentos, mesmo quando não planejados ou autorizados administrativamente de forma expressa, geram, em muitas hipóteses, situações fáticas consolidadas e irreversíveis, adquirindo as unidades desmembradas autonomia jurídica e destinação social compatível, com evidente repercussão na ordem jurídica;

g) a integridade das normas de legislação ordinária sobre aquisição, perda e função da propriedade imóvel deve ser vista para a preservação da unidade interna e coerência do sistema;

h) eventual anomalia no registro pode ser alvo de ação própria objetivando sua anulação em processo contencioso (art. 216 da lei 6.015, de 31/12/1973 – Lei de Registros Públicos).

Lei 6.015/73 – com a redação dada pela lei 10.931/04

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I- de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II- a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1º. Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.

Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do Registro Imobiliário.

§ 1º. Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

§ 2º. Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do oficial de Registro de Imóveis, pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3º. A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2°, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4º. Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 5º. Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

§ 6º. Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§ 7º. Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

§ 8º. As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

§ 9º. Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.

§ 11. Independe de retificação:

I- a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;

II- a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 1º. A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.

§ 2º. Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.

§ 3º. Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º. Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

§ 5º. A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.”

A clareza da regra normativa é de tal ordem que dispensa regulamentação normativa.

A lei é absoluta e completamente auto-aplicável, no entanto, é recomendável a uniformização dos procedimentos decorrentes de sua interpretação e aplicação.

5. Conclusões

Em reunião conjunta realizada na cidade de Venda Nova do Imigrante, ES, aos 18 de setembro de 2004, promovida pelo Colégio Registral-ES, pela Anoreg-ES e pelo Sinoreg-ES, com o objetivo de discutir e uniformizar os procedimentos a serem adotados pelos serviços notariais e de registro do estado do Espírito Santo quanto às novas regras aplicáveis às retificações de registro, criadas pela lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, realizada com a presença de inúmeros registradores e notários que prestigiaram o evento e contribuíram com os debates realizados, levadas em consideração também as deliberações tomadas pelo departamento de registro de imóveis da Sejus, Associação dos serventuários da Justiça do estado de Minas Gerais, sobre a matéria, foram aprovadas as seguintes diretrizes.

1. A retificação de que tratam os artigos 212 e 213 estende-se também à matrícula, apesar de o legislador ter mencionado somente os termos “registro” e “averbação”. Entendeu-se que as expressões foram utilizadas em sentido amplo e irrestrito, abrangendo tanto os registros e averbações propriamente ditos quanto a matrícula. Todos são passíveis de retificação, obedecidas as normas legais.

2. O pedido de retificação poderá ser dirigido ao oficial pela parte interessada, que também poderá fazê-lo por meio de procedimento judicial. É importante constar no requerimento dirigido ao serviço registral que “foram respeitadas as divisas do imóvel registrado”. Foi entendido que essa declaração, ainda que não expressamente prevista em lei, é fundamental para minimizar os riscos de “usucapião” disfarçado de retificação de registro.

Para corroborar a conveniência da expressa declaração de que “foram respeitadas as divisas do imóvel registrado”, socorramo-nos da lição do mestre Narciso Orlandi Filho, in: Retificação do Registro de Imóveis (editora Juarez de Oliveira, São Paulo, 1999, p.122-3), ministrada ao tratar do tema Retificação Intramuros – Usucapião – Aluvião – Álveo Abandonado.

“Insiste-se em que o processo não contencioso de retificação de registro não é adequado como forma de aquisição de domínio, não é uma espécie simplificada de usucapião. Qualquer modificação da área do imóvel só pode ser objeto de averbação na forma do art. 213 da Lei nº 6.015/73 se resultar de medição intramuros, isto é, dentro das divisas descritas no título. Nenhuma área externa ao título pode ser acrescentada, porque o processo destina-se, exclusivamente, a adequar o registro à realidade. Se a retificação é intramuros, isto é, estando a diferença dentro das divisas dos autores, outra não poderia ser a sentença recorrida” (de deferimento de retificação) (RT 540/69).

A aluvião é forma de acessão, que, por sua vez, é forma ordinária de aquisição da propriedade (art. 530, II, c.c. art. 536, II, do Código Civil – CC 1916). É o acréscimo que se forma nos terrenos marginais a águas correntes, aumentando-os (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Predial, José Konfno Editor, 1947, v.I, p.102). É disciplinada nos arts. 16 a 18 do Código de Águas (Decreto nº 24.643/34).

Pela própria definição da aluvião vê-se que ela não decorre de desencontro entre o registro e a realidade. Ela implica modificação da descrição e da área do imóvel, mas por acréscimo que o direito reconhece. A redescrição depende de prévia declaração judicial da aquisição do domínio do imóvel agregado à área titulada. Igual tratamento merece a avulsão, em que a acessão ocorre de uma só vez, abruptamente, enquanto que na aluvião ela é paulatina, imperceptível. E é bom esclarecer que o trabalho do homem não resulta em aluvião ou avulsão.

Da mesma forma, a aquisição de domínio sobre álveo abandonado não pode merecer apreciação e deslinde no âmbito restrito da mera retificação de registro imobiliário. O pleito (…) envolve operação ‘extra muros’ e não ‘intra muros’ (JTJ 157/171).

Também quem adquire a propriedade pela conjugação da posse aos outros requisitos da lei civil, deve buscar a declaração na via contenciosa da ação de usucapião. Não pode o simples pedido de retificação, por linhas transversas, transformar-se em forma aquisitiva da propriedade (RDI 14/112). O processo não pode ser utilizado como tentativa de aquisição de domínio sobre área de simples posse (RDI 15/105). Não se pode simplificar o procedimento de usucapião, transformar simplesmente em fixação de divisas, fazer uma divisão da propriedade, sem os cuidados maiores da própria ação de usucapião (RJTJRGS 93/391).

É absolutamente incorreto e indefensável o entendimento adotado em outros julgados, entendimento que só pode ter amparo em um direito não legislado. São os que admitem que a ‘retificação de área’ pode substituir a ação de usucapião, porque esta ‘em determinadas circunstâncias, torna-se processo moroso, complicado, caro’” (RJTJRGS 96/398, 108/445, 116/370).

3. Entende-se como “parte interessada” no pedido, qualquer pessoa que tenha interesse jurídico com o objeto ou o negócio envolvendo o ato a ser retificado, considerando-se, desta forma, ‘parte interessada’ qualquer pessoa que figure em um dos pólos da cadeia filiatória existente entre a matrícula (ou transcrição) e o título causal.

4. No requerimento de retificação deverá ser solicitado o reconhecimento de firma do interessado, sem a necessidade de concordância do cônjuge ou companheiro(a). Igual procedimento deverá ser adotado nas assinaturas dos confinantes lançadas na planta e no memorial.

5. O pedido de retificação deverá ser autuado (nos moldes dos processos de incorporação e loteamento) e prenotado no livro 1, como qualquer título, devendo a análise do mesmo ser procedida dentro de 15 (quinze) dias, e a respectiva averbação no prazo máximo de 30 (trinta) dias, recomendando-se que esse exame se dê de forma célere, objetivando a prestação de serviço de forma eficiente, sem perder de vista a segurança que o mesmo exige.

6. Havendo exigência a ser satisfeita, a mesma deverá ser indicada por escrito e entregue à parte interessada para satisfazê-la no prazo de 30 (trinta) dias.

7) Se houver necessidade de publicação de editais ou da realização de notificações pelo próprio serviço registral, os efeitos da prenotação subsistirão de forma análoga ao que ocorre com a suscitação de dúvida de que trata os artigos 198 e parágrafos da lei 6.015/73, não se operando a regra do art. 205 da LRP.

“Art. 205. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.”

8. Não é da competência do registrador imobiliário questionar a capacidade técnica do profissional que elaborou o memorial descritivo, nos casos de inserção, alteração de medidas ou apuração do remanescente de imóvel urbano ou rural.

Cabe apenas ao registrador exigir a apresentação de uma via quitada da anotação de responsabilidade técnica, ART, emitida pelo profissional responsável pelo serviço efetuado, cabendo exclusivamente ao respectivo conselho regional de engenharia e arquitetura a responsabilidade pelo exame e fiscalização do exercício da atividade.

Não pode o registrador de imóveis invadir competência fiscalizatória privativa dos órgãos reguladores e controladores do exercício de profissões legalmente regulamentadas.

Essa regra não é nova; já existia no parágrafo nono do artigo32 da lei 4.591/64 (Lei de Condomínio e Incorporações), que desde 1964 determina que não é da responsabilidade do registrador a verificação dos dados técnicos emitidos pelos engenheiros nos memoriais de incorporação, por exemplo.

9. É de exclusiva e completa responsabilidade da parte interessada e do profissional que elaborou o memorial descritivo, a indicação dos proprietários e confinantes dos imóveis. Cabe ao oficial apenas seu exame formal, uma vez que a própria lei 6.015/73, no parágrafo 14 do artigo 213 determina os responsáveis por eventuais discrepâncias.

“§ 14 . Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e legais.”

10. Não cabe ao oficial indagar se o confinante indicado na planta é proprietário, posseiro – com ou sem título – ou eventual ocupante. Também não será sua atribuição efetuar qualquer verificação dos confrontantes indicados,com aqueles que eventualmente constem da tábula registral – confrontantes tabulares. O legislador tratou de definir, de forma ampla, geral e irrestrita, o que é confrontante para os fins dessa nova retificação no parágrafo 10 do artigo 213.

“§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.”

11. O condomínio comum, previsto nos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos; o condomínio edilício, previsto nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil e na lei 4.591/64, será representado pelo síndico ou pela comissão de representantes, conforme o caso, uma vez que é desnecessária a comprovação das referidas qualificações, suprida pela simples declaração e assinatura, indispensável o respectivo reconhecimento de firma.

12. Se a notificação do confrontante for feita por edital (§ 3º do art. 212 – estando o confrontante em local incerto e não sabido), o prazo de quinze dias começa a ser contado a partir da publicação do segundo edital.

13. Averbada a retificação do imóvel, poderá o registrador imobiliário, de ofício ou a requerimento da parte interessada, encerrar a matrícula existente e abrir nova matrícula, já aperfeiçoada com a descrição retificada do imóvel, para ela transportada, quando for o caso, os ônus existentes. Esse procedimento visa “limpar” a matrícula, de molde a facilitar o correto entendimento e visualização de seu conteúdo.

14. O pedido de retificação também poderá ser instrumentalizado por meio de uma escritura pública declaratória, que certamente revestirá o ato de mais transparência e segurança.

15. Os dados constantes de memorial georreferenciado poderão ser lançados nas matrículas, tanto para imóveis urbanos quanto para imóveis rurais.

A lei 10.931/04, posterior à lei 10.267/01, não fez nenhuma ressalva quanto à amplitude da retificação, não exigindo prévia aprovação do Incra quando se tratar de imóvel rural.

O que se pode aqui questionar é se houve ou não derrogação da lei 10.267/01, quanto à exigibilidade de homologação prévia do memorial pelo Incra.

A nova redação do artigo 213, alínea “d” do inciso I, e caput do inciso II, salvo melhor juízo, estabelece claramente que o lançamento do dados retificatórios, aí incluídos os georreferenciados, independe de aprovação prévia de quem quer que seja, obedecidas apenas as regras ali estabelecidas.

Assim, a questão que fica em aberto é a necessidade ou não da homologação do Incra para os demais fins da lei 10.267/01.

Sem a homologação, ficarão as matrículas “bloqueadas” a partir do decurso dos prazos definidos no decreto 4.449/02?

É de bom alvitre lembrar-se aqui, para debate posterior e consolidação do alcance e interpretação, que as duas leis têm a mesma hierarquia e que lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare ou com ela seja incompatível.

16) A lei 10.267 somente exige o georreferenciamento de imóveis rurais nas hipóteses de alienação, desmembramento, remembramento e parcelamento, não havendo nenhuma necessidade de georreferenciamento homologado pelo Incra para as hipóteses de hipoteca e penhora, por exemplo.

Os registros de hipoteca e de penhora, bem como quaisquer outros atos de oneração, que não impliquem imediata alienação ou modificação do imóvel registrado, podem continuar a ser regularmente praticados. No entanto, é conveniente que os credores tenham ciência de que eventuais adjudicações, arrematações ou dações em pagamento dependerão da prévia homologação do Incra, nos prazos estabelecidos pela legislação.

As alienações fiduciárias, embora sejam atos de garantia real, ao contrário das hipotecas, dependem da homologação do memorial pelo Incra, se for o caso, em virtude de que, apesar de meros atos de garantia real, produzem a imediata alienação e transferência de parte dos direitos de propriedade.

* Helvécio Duia Castello é registrador imobiliário em Vitória, ES, e vice-presidente do Irib-ES. O texto figurará no Boletim do Irib em Revista dedicado ao encontro de Maceió, em 2004, que se acha no prelo.

Fonte: IRIB 

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Como fazer a retificação de área no Registro de Imóveis

Todos os que lidam com projeto e construção sabe da dificuldade em apresentar os documentos exigidos pelos órgãos públicos, principalmente quando há documentos antigos envolvidos. Era comum descrever a divisa de um imóvel como “Até a figueira grande, margeando córrego tal”. Ora, a figueira já morreu, o córrego mudou de curso e a divisa do terreno ficou indefinida. Como proceder nestes casos?

A resposta é simples, porém difícil de ser feita – basta fazer a retificação de área do imóvel perante ao Registro de Imóveis local. Este é um procedimento que permite a correção do registro ou averbação quando os dados se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade. Até algum tempo atrás, isto somente poderia ser requerido pelo interessado por meio de procedimento judicial, ou seja, abrindo um processo na justiça Civel.

Com a edição da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, ocorreu uma inovação sobre o tema. Foram modificados os artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 — denominada Lei dos Registros Públicos — que permite a retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente a requerimento da parte prejudicada. A idéia é ter uma medida concreta para desafogar o Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que facilita a regularização dos imóveis por delegar aos registros de imóveis atribuições que até então eram exclusivas dos Juízes do Ministério Público.

A lei 10.931 traz um dispositivo inovador, que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só à pedido do interessado, mas também “de ofício”, ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido. A lei descreve os casos que que isto pode ser feito como, por exemplo, por omissão ou erro na transposição de elementos do documento; indicação ou atualização de algum dos confrontantes; alteração de denominação de logradouro público; indicação de rumos, ângulos ou inserção de coordenadas georeferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático; reprodução de descrição de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação; e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.

Agora, todo proprietário de imóvel cujas áreas necessitem de correção poderá se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral — ainda que não resulte em alteração de área — devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo. Estes últimos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, ou seja, com registro no respectivo CREA e com emissão de ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Também deve acompanhar documentos assinados pelos confrontantes do imóvel mostrando sua concordância com o pedido.

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação precisa das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro.

Na hipótese da planta de retificação não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou pelo correio para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação. Uma eventual discordância posterior ao transcurso do prazo somente poderá ser discutida em juízo.

Na hipótese de impugnação, se os interessados não formalizarem transação amigável para solucioná-la, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente que decidirá imediatamente ou remeterá a questão a um processo judicial ordinário.

Finalmente, se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além do que, as nulidades do registro vão torná-loinválido, independente de ação direta.

Fonte: IBDA

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Sobreposição - Gegran

GEGRAN – INTERFERÊNCIAS COM A ÁREA RETIFICANDA

Por Célia Gebara (texto retirado de laudos técnicos elaborados pela Engenheira e Perita em Registros Públicos, Dra. Célia Zeine Gebara, fundadora da GBC Engenharia).

 

Muitas vezes, ao elaborarmos um trabalho de Retificação de Área com adequação à situação fática (art. 213, II, da Lei nº 6.015 de 1973), detectamos interferências com o alinhamento físico apresentado na planta GEGRAN, o que poderia ocasionar uma equivocada manifestação por parte da Municipalidade de São Paulo.

Por esta razão, faço os seguintes apontamentos:

1- “GEGRAN” vem a ser a denominação do Grupo Executivo da Grande São Paulo, criado juntamente com o Conselho de Desenvolvimento da Grande São Paulo pelo Decreto Estadual 47.863, de 29/03/1967, reestruturados pelo Decreto Estadual 50.096, de 30/07/1968.

2- Esse grupo, já extinto, que encomendou a elaboração do Sistema Cartográfico Metropolitano da Grande São Paulo, popularmente denominado planta Gegran/73 (Gegran devido a esse grupo ter feito a encomenda da reconstituição e 1973 devido ao levantamento aerofotogramétrico que lhe serviu de base ser desse ano), para orientar as políticas públicas do Governo do Estado de São Paulo para a região metropolitana (saneamento básico, eletricidade, transporte, habitação, meio ambiente, etc.).

3- Ou seja, havia um fundamento específico para a elaboração desse sistema cartográfico, bem diferente do utilizado atualmente pela Municipalidade de São Paulo, muito embora possa ser uma ferramenta acessória importante em procedimentos de retificação de área.

4- Esse fundamento era o de verificar os problemas de uma macrorregião como um todo e não o de verificar a exata largura das vias públicas.

5- Observamos que o Sistema Cartográfico Brasileiro é gerido pelo Decreto Lei Federal nº 243, de 28/02/1967, que “Fixa as Diretrizes e Bases da Cartografia Brasileira e dá outras providências” e pelo Decreto Federal nº 89.817, de 20/06/1984, que “Estabelece as Instruções Reguladoras das Normas Técnicas da Cartografia Nacional”.

No Decreto 89.817 temos, na Seção II, a classificação das Cartas, no artigo 9º, que a seguir transcrevemos parcialmente:

Art. 9º – As cartas, segundo sua exatidão, são classificadas nas classes A, B e C, segundo os critérios seguintes:

a – Classe A (de acordo com o corpo técnico da Emplasa – Empresa Paulista de Planejamento S/A, depositária do arquivo original do Sistema Cartográfico Metropolitano, essa planta encontraria-se dentro desta classe).

1 – Padrão de Exatidão Cartográfica – Planimétrico 0,5mm, na escala da carta, sendo de 0,3mm na escala da carta o Erro-Padrão correspondente (apenas como referência, 0,5mm corresponde a 1,00m no Sistema Cartográfico Metropolitano).

Já o artigo 11 refere-se à ampliação da carta, como segue:

Art. 11 – Nenhuma folha de carta será produzida a partir da ampliação de qualquer documento cartográfico.

§ 1º – Excepcionalmente, quando isso se tornar absolutamente necessário, tal fato deverá constar explicitamente em cláusula contratual no termo de compromisso;

§ 2º – Uma carta nas condições deste artigo será sempre classificada com exatidão inferior à do original, devendo constar obrigatoriamente no rodapé a indicação: “Carta ampliada, a partir de (…documento cartográfico) em escala (… tal)”.

§ 3º – Não terá validade legal para fins de regularização fundiária ou de propriedade imóvel, a carta de que trata o “caput” do presente artigo.

Pelos apontamentos apresentados, podemos afirmar que o Decreto Federal 89.817 é claro sobre os erros existentes na carta, no caso o Sistema Cartográfico Metropolitano, bem como o veto à ampliação da carta e a não validade dessa mesma carta para fins de regularização fundiária.

Saliento, ainda, que essa planta é uma reconstituição de um levantamento aerofotogramétrico, no caso o de 1973, ou seja, a vista é aérea, podendo, em alguns casos, não configurar elementos existentes no nível da rua, em especial quando as construções existentes possuem volumes que ultrapassam esses elementos ao nível da rua;

Por estar razões, faz-se necessário avaliar melhor as interferências apresentadas entre a área retificanda e os leitos das rua do entorno, não podendo nos basear apenas no que é apresentado pelo GEGRAN. Tais análises devem ter por objetivo verificar a abrangência quantitativa e qualitativa do imóvel retificando, bem como a possibilidade de extremar as descrições e de adequar o imóvel à situação física, levando em consideração todas a documentação do imóvel, matrículas e transcrições filiadas até a origem, plantas fornecidas pela prefeitura, eventuais desapropriações, histórico de fotos aéreas e demais documentos que se fizerem necessários.

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Diferença entre Desmembramento e Fracionamento

  É muito comum a dúvida que surge quando pensamos em individualizar um imóvel, possibilitando assim a sua venda como unidade autônoma.

O termo “DESMEMBRAMENTO” significa: SEPARAR, DIVIDIR…

Quando falamos em desmembramento, falamos no ato administrativo pelo qual a Prefeitura Municipal concede ao particular o direito de dividir o seu lote, edificado ou não, em lotes menores. Observamos de início a COMPETÊNCIA: É competente para aprovar um desmembramento a Prefeitura Municipal através do Departamento de Licenciamento e Fiscalização do bairro onde se situa o imóvel.

O ato de desmembrar um lote tem início com a autuação de processo administrativo onde o proprietário deverá apresentar seus documentos, documentos do lote que quer desmembrar e projeto de desmembramento, assinado por engenheiro ou arquiteto, observando o contido na Resolução n. 728 de 10/07/2007, que pode ser encontrada no seguinte endereço eletrônico:http://www2.rio.rj.gov.br/smu/imagens/doc/ResoluçãoSMU728.pdf

Como podemos observar, além da competência Municipal, o desmembramento deve atender o contido na Resolução n. 728/2007 e ainda às normas e parâmetros urbanísticos para o local, tais como: testada mínima do lote, área mínima, entre outros.

Após aprovação do projeto de desmembramento, o processo será encaminhado ao setor de numeração localizado no prédio central da Cidade Nova/RJ, onde recebera um número seqüencial. A conclusão do processo se dá com a emissão de Certidão a fim de fazer prova junto ao Registro de Imóveis. Nessa certidão, a Prefeitura irá descrever todas as características dos lotes que foram criados. O RGI então, mediante ato cartorário, irá cancelar a matrícula do lote originário e abrirá tantas matrículas quantos forem os lotes criados. O lote originário deixa de existir, perde suas características em decorrência da criação de lotes menores. Cada novo lote será uma unidade autônoma e independente.

Por outro lado, quando falamos em FRACIONAMENTO, na verdade estamos atribuindo a uma unidade uma área de utilização, que pode ser de uso exclusivo, de uso comum, de acesso…

No fracionamento, é competente o REGISTRO DE IMÓVEIS da localidade onde o imóvel se situa.

O proprietário deverá seguir as Leis Notariais e o Código Civil de 2002 para instituição de Condomínio Edilício, servidões, etc.

Isso porque o fracionamento está ligado diretamente ao direito de propriedade, tem por finalidade estabelecer uma relação entre o imóvel edificado e a parcela de lote que lhe é correspondente, tendo como objetivo a venda futura do bem.

Quando falamos em fracionamento, é necessário que os imóveis a serem fracionados estejam devidamente registrados no RGI. O Registro não irá fracionar o que ele não reconhece como LEGAL. Assim, se, por exemplo, existia um imóvel na frente do lote e posteriormente nos fundos foi construído outro imóvel sem a devida licença, antes de fracionar o proprietário deverá abrir processo administrativo na Prefeitura Municipal, licenciar a obra, pagar ISS, CND e somente depois desses procedimentos poderá requerer ao RGI o fracionamento.

No fracionamento, o lote original não perde suas características, embora a matrícula original do lote seja também extinta para abertura de novas matrículas onde constarão discriminadas as áreas de utilização de cada unidade. As unidades continuarão vinculadas ao lote, porém com áreas determinadas, descritas na matrícula e com a correspondente FRAÇÃO. Daí o nome: FRACIONAMENTO, ou seja, é atribuída a cada unidade uma parte do lote. Costumo dizer que no fracionamento é como se tivéssemos um bolo no qual o proprietário do bem divide como quiser para depois dar/vender a quem quiser. As regras são bem mais simples do que o desmembramento, mas requer certo cuidado na elaboração de croquis indicativo de áreas e requerimento com descrição sucinta das áreas. O 4º Registro de Imóveis no Rio de Janeiro exige ainda a apresentação de Memorial Descritivo e orçamento da obra como parte integrante do pedido inicial, além da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART – emitida pelo Engº/Arq responsável pela obra/projeto.

O fracionamento é utilizado, por exemplo, no caso de prédios multifamiliares (mais de duas unidades na mesma edificação) Imagine se, depois de construir, o proprietário tivesse somente a possibilidade de vender todas as unidades para uma pessoa. Com o fracionamento, ele, proprietário, poderá determinar a FRAÇÃO do lote que irá corresponder a cada unidade, poderá determinar áreas de acesso, de vaga de carro, de uso exclusivo e assim poderá vender as unidades separadamente, com sua correspondente fração.

Boa sorte a todos e dividam o bolo com sabedoria…

Fonte: Azenil Carvalho

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